Qu'est-ce que le taux d'absorption ?
Le taux d'absorption mesure la vitesse à laquelle les biens se vendent sur un marché donné. On l'obtient en divisant le nombre de logements vendus sur une période par le nombre d'annonces actives, ce qui donne le pourcentage du stock écoulé chaque mois. Une notion étroitement liée, le « stock en mois », indique combien de temps il faudrait pour écouler toutes les annonces actuelles si aucun nouveau bien n'arrivait sur le marché.
Comment utiliser ce calculateur
Saisissez le nombre d'annonces actives (le stock actuel), le nombre de logements vendus et la durée de la période de vente en mois. Le calculateur convertit les ventes en un rythme mensuel, puis calcule le taux d'absorption et le stock en mois. En règle générale, un stock inférieur à environ 5–6 mois traduit un marché de vendeurs, tandis qu'un stock supérieur à 6–7 mois signale un marché d'acheteurs.
La formule expliquée
On détermine d'abord le nombre de ventes par mois : logements vendus ÷ période. Le stock en mois est ensuite égal à annonces actives ÷ ventes par mois. Le taux d'absorption en pourcentage vaut (ventes par mois ÷ annonces actives) × 100. Les deux indicateurs sont l'inverse l'un de l'autre, exprimés dans des unités différentes.
$$\text{Stock en mois} = \dfrac{\text{Annonces actives}}{\text{Logements vendus par mois}}$$$$\text{Taux d'absorption} = \dfrac{\text{Logements vendus par mois}}{\text{Annonces actives}} \times 100\%$$
Exemple concret
Imaginons un marché comptant 200 annonces actives et 60 logements vendus en 3 mois. Ventes par mois = \(60 \div 3 = 20\). Stock en mois = \(200 \div 20 = 10\) mois. Taux d'absorption = \((20 \div 200) \times 100 = 10\,\%\) par mois. Dix mois de stock indiquent un marché d'acheteurs, avec des ventes relativement lentes.
Seuils du marché pour les mois d'inventaire
Le taux d'absorption mesure la rapidité avec laquelle les maisons se vendent sur un marché donné. Les mois d'inventaire (MOI) en sont l'inverse — le nombre de mois qu'il faudrait pour vendre tous les annonces actives actuelles au rythme actuel des ventes. Les deux sont directement liés :
$$\text{Mois d'inventaire} = \frac{\text{Annonces actives}}{\text{Maisons vendues par mois}} = \frac{100}{\text{Taux d'absorption mensuel (\%)}}$$
La règle empirique largement utilisée en immobilier interprète ces chiffres comme suit. Un taux d'absorption élevé (inventaire faible) favorise les vendeurs, tandis qu'un taux d'absorption faible (inventaire élevé) favorise les acheteurs.
| Mois d'inventaire | Taux d'absorption mensuel | Type de marché | Implication |
|---|---|---|---|
| < 4 mois | > 25% | Marché fortement en faveur des vendeurs | Faible offre, ventes rapides, prix à la hausse, guerres d'enchères probables |
| 4 – 6 mois | 16,7% – 25% | Marché en faveur des vendeurs | La demande dépasse l'offre ; conditions favorables pour les vendeurs |
| 6 – 7 mois | 14,3% – 16,7% | Marché équilibré | L'offre et la demande sont à peu près équilibrées ; prix stables |
| > 7 mois | < 14,3% | Marché en faveur des acheteurs | Offre excédentaire, ventes plus lentes, pression à la baisse des prix |
À titre de vérification, un marché avec 120 annonces actives et 30 maisons vendues sur une période de 2 mois vend 15 maisons par mois, ce qui donne un taux d'absorption mensuel de 12,5% — correspondant à 8 mois d'inventaire, ce qui correspond à la catégorie des marchés en faveur des acheteurs.
FAQ
Qu'est-ce qu'un bon taux d'absorption ? Un taux d'absorption élevé (au-delà d'environ 15–20 % par mois) avantage les vendeurs ; un taux plus faible profite aux acheteurs.
Quel est le lien avec le stock en mois ? Le stock en mois est l'inverse du taux d'absorption mensuel. Un taux mensuel de 10 % correspond à 10 mois de stock.
Quelle période utiliser ? De nombreux agents s'appuient sur les ventes des 3, 6 ou 12 derniers mois afin de lisser les variations saisonnières.
