吸収率とは？
吸収率（Absorption Rate）とは、その地域でどれくらいの速さで物件が売れているかを示す指標です。一定期間に成約した物件数を販売中の物件数（在庫）で割って求め、1か月あたりに在庫の何％が消化されたかをパーセンテージで表します。これと表裏一体の関係にあるのが「在庫月数」で、新規の物件が一切出てこないと仮定した場合、現在の在庫をすべて売り切るのに何か月かかるかを示します。
この計算ツールの使い方
販売中の物件数（現在の在庫）、成約した物件数、そして販売期間（か月）を入力してください。ツールが成約件数を1か月あたりのペースに換算し、吸収率と在庫月数を自動で計算します。目安として、在庫月数がおよそ5〜6か月を下回ると売り手市場、6〜7か月を上回ると買い手市場と判断されます。
計算式の解説
まず1か月あたりの成約件数を求めます：成約件数 ÷ 期間。次に在庫月数は販売中の物件数 ÷ 月間成約件数で計算します。
$$\text{在庫月数} = \dfrac{\text{販売中の物件数}}{\text{月間成約件数}}$$吸収率（％）は（月間成約件数 ÷ 販売中の物件数）× 100です。
$$\text{吸収率} = \dfrac{\text{月間成約件数}}{\text{販売中の物件数}} \times 100\%$$この2つの指標は、単位を変えただけの逆数の関係にあります。
計算例
ある地域で販売中の物件が200件あり、3か月間で60件が成約したとします。月間成約件数 = \(60 \div 3 = 20\) 件。在庫月数 = \(200 \div 20 = 10\) か月。吸収率 = \((20 \div 200) \times 100 = 10\%\) （月）となります。在庫月数が10か月ということは、成約のペースが比較的緩やかな買い手市場であることを示しています。
在庫市場の月数閾値
吸収率は、特定の市場で住宅がどの程度の速さで売却されるかを測定します。在庫月数（MOI）はその逆で、現在の売却ペースで現在のすべてのアクティブなリスティングを売却するのに必要な月数です。この2つは直接関連しています：
$$\text{在庫月数} = \frac{\text{アクティブリスティング}}{\text{月間販売戸数}} = \frac{100}{\text{月間吸収率 (\%)}}$$
広く使用されている不動産の経験則は、これらの数値を次のように解釈します。吸収率が高い（在庫が低い）ことは売り手に有利であり、吸収率が低い（在庫が多い）ことは買い手に有利です。
| 在庫月数 | 月間吸収率 | 市場タイプ | 含意 |
|---|---|---|---|
| < 4ヶ月 | > 25% | 強気の売り手市場 | 供給が少ない、売却が速い、価格上昇、入札戦が起きやすい |
| 4 – 6ヶ月 | 16.7% – 25% | 売り手市場 | 需要が供給を上回る；売り手にとって有利な状況 |
| 6 – 7ヶ月 | 14.3% – 16.7% | バランスの取れた市場 | 供給と需要がほぼ同等；価格は安定している |
| > 7ヶ月 | < 14.3% | 買い手市場 | 供給過剰、売却が遅い、価格下落の圧力 |
実行例として、アクティブなリスティングが120件、2ヶ月間で30戸が売却された市場では、月間15戸が売却され、月間吸収率が12.5%となり、買い手市場の範囲に該当する在庫8ヶ月に対応しています。
よくある質問
吸収率はどのくらいが良いの？ 吸収率が高いほど（おおむね月15〜20％以上）売り手に有利で、低いほど買い手に有利になります。
在庫月数とはどう関係しているの？ 在庫月数は月間吸収率の逆数です。月10％の吸収率は在庫月数10か月に相当します。
期間はどう設定すればいい？ 多くの不動産担当者は季節変動をならすために、直近3か月・6か月・12か月の成約データを使います。
