Absorpsiyon Oranı Nedir?
Absorpsiyon oranı, belirli bir piyasada konutların ne kadar hızlı satıldığını ölçer. Belirli bir dönemde satılan konut sayısının aktif ilan sayısına bölünmesiyle hesaplanır ve her ay stokun yüzde kaçının eridiğini gösterir. Bununla yakından ilişkili olan "stok süresi" (kaç aylık stok) ise piyasaya hiç yeni konut çıkmasa, mevcut tüm ilanların satılmasının kaç ay süreceğini söyler.
Bu Hesaplama Aracı Nasıl Kullanılır?
Aktif ilan sayısını (mevcut stok), satılan konut sayısını ve satış döneminin kaç ay olduğunu girin. Araç, satışları önce aylık bir tempoya çevirir, ardından absorpsiyon oranını ve stok süresini hesaplar. Genel bir kural olarak, yaklaşık 5–6 aydan az stok satıcı piyasasına; 6–7 aydan fazla stok ise alıcı piyasasına işaret eder.
Formül Açıklaması
Önce aylık satılan konut sayısını buluruz: Satılan Konut ÷ Dönem. Stok süresi ise Aktif İlanlar ÷ Aylık Satılan Konut olur. Yüzde olarak absorpsiyon oranı (Aylık Satılan Konut ÷ Aktif İlanlar) × 100 şeklinde hesaplanır. İki ölçüt birbirinin tersidir ve yalnızca farklı birimlere ölçeklenmiştir.
$$\text{Stok Süresi} = \dfrac{\text{Aktif İlanlar}}{\text{Aylık Satılan Konut}}$$$$\text{Absorpsiyon Oranı} = \dfrac{\text{Aylık Satılan Konut}}{\text{Aktif İlanlar}} \times 100\%$$
Örnek Hesaplama
Diyelim ki bir piyasada 200 aktif ilan var ve 3 ay içinde 60 konut satılmış. Aylık satılan konut = \(60 \div 3 = 20\). Stok süresi = \(200 \div 20 = 10\) ay. Absorpsiyon oranı = \((20 \div 200) \times 100 = \%10\) ayda. On aylık stok, satışların görece yavaş olduğu bir alıcı piyasasına işaret eder.
$$\text{Aylık Satılan Konut} = \dfrac{60}{3} = 20$$$$\text{Stok Süresi} = \dfrac{200}{20} = 10 \text{ ay}$$$$\text{Absorpsiyon Oranı} = \dfrac{20}{200} \times 100 = \%10$$Sık Sorulan Sorular
İyi bir absorpsiyon oranı nedir? Yüksek bir absorpsiyon oranı (kabaca ayda %15–20'nin üzeri) satıcıların lehinedir; düşük bir oran ise alıcıların lehinedir.
Stok süresiyle ilişkisi nedir? Stok süresi, aylık absorpsiyon oranının tersidir. Ayda %10'luk bir oran, 10 aylık stoka karşılık gelir.
Hangi dönemi kullanmalıyım? Birçok emlak danışmanı, mevsimsel dalgalanmaları yumuşatmak için son 3, 6 veya 12 aylık satışları temel alır.
Envanter Pazarı Eşikleri (Aylar Cinsinden)
Emilim oranı, bir pazarda evlerin ne kadar hızlı satıldığını ölçer. Envanter ayları (MOI), bunun tersidir — mevcut tüm aktif listelemelerin mevcut satış hızında satılması için gereken ay sayısı. İkisi doğrudan ilişkilidir:
$$\text{Envanter Ayları} = \frac{\text{Aktif Listeleme}}{\text{Ayda Satılan Ev}} = \frac{100}{\text{Aylık Emilim Oranı (\%)}}$$
Yaygın olarak kullanılan emlak uygulaması bu rakamları şu şekilde yorumlar. Yüksek emilim oranı (düşük envanter) satıcıları desteklerken, düşük emilim oranı (yüksek envanter) alıcıları destekler.
| Envanter Ayları | Aylık Emilim Oranı | Pazarın Türü | Sonuç |
|---|---|---|---|
| < 4 ay | > 25% | Güçlü satıcı pazarı | Düşük arz, hızlı satış, yükselen fiyatlar, münazaa savaşları muhtemeldir |
| 4 – 6 ay | 16,7% – 25% | Satıcı pazarı | Talep, arzı aşıyor; satıcılar için uygun koşullar |
| 6 – 7 ay | 14,3% – 16,7% | Dengeli pazarı | Arz ve talep kabaca eşit; fiyatlar istikrarlı |
| > 7 ay | < 14,3% | Alıcı pazarı | Fazla arz, yavaş satış, aşağı yönlü fiyat baskısı |
Kontrol amacıyla, 120 aktif listeleme ve 2 aylık dönemde 30 ev satılan bir pazarı ele alalım. Bu pazarın ayda 15 ev satış hızı vardır ve aylık emilim oranı 12,5% olur — bu da 8 envanter ayına denk gelir ve alıcı pazarı aralığına düşer.
