什麼是去化率？
去化率（Absorption Rate）用來衡量一個市場的房屋賣得有多快。計算方式是把某段期間內的成交戶數，除以目前的待售物件數量，得出每個月被市場「消化」掉的庫存比例。與它息息相關的「庫存可售月數」則告訴你：若往後完全沒有新案進場，要花多久才能把現有的待售物件全部賣完。
如何使用這個計算器
請輸入待售物件數量（目前庫存）、成交戶數，以及成交期間的月數。計算器會先把成交量換算成每月的銷售速度，再算出去化率與庫存可售月數。一般經驗法則是：庫存可售月數低於約 5～6 個月，代表偏向賣方市場；超過 6～7 個月，則偏向買方市場。
公式解析
首先算出每月成交戶數：成交戶數 ÷ 成交期間。接著庫存可售月數為 待售物件 ÷ 每月成交戶數。而去化率（以百分比表示）則是 （每月成交戶數 ÷ 待售物件）× 100。這兩項指標其實是互為倒數，只是換算成不同的單位來呈現。
$$\text{庫存可售月數} = \dfrac{\text{待售物件}}{\text{每月成交戶數}}$$$$\text{去化率} = \dfrac{\text{每月成交戶數}}{\text{待售物件}} \times 100\%$$
實際範例
假設某市場有 200 件待售物件，3 個月內共成交 60 戶。每月成交戶數 = \(60 \div 3 = 20\)。庫存可售月數 = \(200 \div 20 = 10\) 個月。去化率 = \((20 \div 200) \times 100 = 10\%\) 每月。10 個月的庫存代表這是一個成交相對緩慢的買方市場。
庫存市場月數門檻
吸收率衡量房屋在特定市場中的銷售速度。庫存月數 (MOI) 是其倒數 — 按目前銷售步伐售出所有現有掛牌房產所需的月數。兩者直接相關：
$$\text{庫存月數} = \frac{\text{有效掛牌}}{\text{每月售出房屋數}} = \frac{100}{\text{月吸收率 (\%)}}$$
廣泛使用的房地產經驗法則對這些數字的解釋如下。高吸收率（低庫存）有利於賣家，而低吸收率（高庫存）有利於買家。
| 庫存月數 | 月吸收率 | 市場類型 | 影響 |
|---|---|---|---|
| < 4 個月 | > 25% | 強勢賣方市場 | 供應短缺、銷售迅速、價格上漲、競價戰可能發生 |
| 4 – 6 個月 | 16.7% – 25% | 賣方市場 | 需求超過供應；對賣家有利的條件 |
| 6 – 7 個月 | 14.3% – 16.7% | 均衡市場 | 供應與需求大致相等；價格穩定 |
| > 7 個月 | < 14.3% | 買方市場 | 供應過剩、銷售較慢、價格下行壓力 |
作為已驗證的檢查，一個擁有 120 個有效掛牌和 2 個月內售出 30 套房屋的市場，每月售出 15 套房屋，月吸收率為 12.5% — 對應 8 個月的庫存，屬於買方市場範圍。
常見問題
去化率多少算理想？去化率越高（大約每月 15～20% 以上）對賣方越有利；去化率越低則對買方越有利。
它和庫存可售月數有什麼關係？庫存可售月數正是每月去化率的倒數。每月 10% 的去化率，就等於 10 個月的庫存。
該選用多長的成交期間？許多房仲會採用近 3 個月、6 個月或 12 個月的成交資料，以平滑掉季節性的波動。
