Tỷ lệ hấp thụ là gì?
Tỷ lệ hấp thụ (absorption rate) cho biết nhà đất đang bán nhanh hay chậm trên một thị trường nhất định. Cách tính là lấy số nhà bán được trong một khoảng thời gian chia cho số nhà đang rao bán, từ đó ra phần trăm lượng hàng tồn được "hấp thụ" mỗi tháng. Một chỉ số liên quan mật thiết là "số tháng tồn kho", cho biết nếu không có căn nhà mới nào lên sàn thì cần bao lâu để bán hết toàn bộ số nhà hiện đang rao.
Cách dùng công cụ này
Bạn nhập số nhà đang rao bán (lượng tồn kho hiện tại), số nhà đã bán và độ dài kỳ bán hàng tính bằng tháng. Công cụ sẽ quy đổi lượng bán về nhịp độ theo từng tháng, rồi tính ra tỷ lệ hấp thụ và số tháng tồn kho. Theo kinh nghiệm chung, dưới khoảng 5–6 tháng tồn kho là dấu hiệu của thị trường nghiêng về người bán, còn trên 6–7 tháng cho thấy thị trường đang có lợi cho người mua.
Giải thích công thức
Trước tiên, tính số nhà bán mỗi tháng: Số nhà đã bán ÷ Số tháng của kỳ. Số tháng tồn kho sẽ là Số nhà đang rao bán ÷ Số nhà bán mỗi tháng. Tỷ lệ hấp thụ tính theo phần trăm là (Số nhà bán mỗi tháng ÷ Số nhà đang rao bán) × 100. Hai chỉ số này thực chất là nghịch đảo của nhau, chỉ khác về đơn vị thể hiện.
$$\text{Số nhà bán mỗi tháng} = \dfrac{\text{Số nhà đã bán}}{\text{Số tháng của kỳ}}$$$$\text{Số tháng tồn kho} = \dfrac{\text{Số nhà đang rao bán}}{\text{Số nhà bán mỗi tháng}}$$$$\text{Tỷ lệ hấp thụ} = \dfrac{\text{Số nhà bán mỗi tháng}}{\text{Số nhà đang rao bán}} \times 100\%$$
Ví dụ minh họa
Giả sử một thị trường có 200 căn đang rao bán và bán được 60 căn trong 3 tháng. Số nhà bán mỗi tháng = \(60 \div 3 = 20\). Số tháng tồn kho = \(200 \div 20 = 10\) tháng. Tỷ lệ hấp thụ = \((20 \div 200) \times 100 = 10\%\) mỗi tháng. Mức tồn kho 10 tháng cho thấy đây là thị trường nghiêng về người mua, với tốc độ bán khá chậm.
Ngưỡng Chỉ Số Tháng Hàng Tồn Kho Thị Trường
Tỷ lệ hấp thụ đo lường tốc độ bán nhà trên một thị trường nhất định. Tháng hàng tồn kho (MOI) là nghịch đảo của nó — số tháng cần thiết để bán hết tất cả các danh sách hoạt động hiện tại với tốc độ bán hàng hiện tại. Cả hai có liên hệ trực tiếp:
$$\text{Tháng Hàng Tồn Kho} = \frac{\text{Danh Sách Hoạt Động}}{\text{Nhà Bán Mỗi Tháng}} = \frac{100}{\text{Tỷ Lệ Hấp Thụ Hàng Tháng (\%)}}$$
Quy tắc thực tiễn được sử dụng rộng rãi trong lĩnh vực bất động sản diễn giải các số liệu này như sau. Tỷ lệ hấp thụ cao (hàng tồn kho thấp) có lợi cho người bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ thấp (hàng tồn kho cao) có lợi cho người mua.
| Tháng Hàng Tồn Kho | Tỷ Lệ Hấp Thụ Hàng Tháng | Loại Thị Trường | Ý Nghĩa |
|---|---|---|---|
| < 4 tháng | > 25% | Thị trường người bán mạnh | Cung cấp thấp, bán nhanh, giá tăng, chiến tranh thầu có khả năng xảy ra |
| 4 – 6 tháng | 16,7% – 25% | Thị trường người bán | Cầu vượt quá cung cấp; điều kiện thuận lợi cho người bán |
| 6 – 7 tháng | 14,3% – 16,7% | Thị trường cân bằng | Cung cấp và cầu khoảng chừng bằng nhau; giá ổn định |
| > 7 tháng | < 14,3% | Thị trường người mua | Cung cấp dư thừa, bán chậm, áp lực giảm giá |
Như một kiểm tra đã được tính toán, một thị trường có 120 danh sách hoạt động và 30 căn nhà bán trong khoảng thời gian 2 tháng bán 15 căn nhà mỗi tháng, cho tỷ lệ hấp thụ hàng tháng là 12,5% — tương ứng với 8 tháng hàng tồn kho, nằm trong phạm vi thị trường người mua.
Câu hỏi thường gặp
Tỷ lệ hấp thụ bao nhiêu là tốt? Tỷ lệ hấp thụ càng cao (trên khoảng 15–20% mỗi tháng) thì càng có lợi cho người bán; tỷ lệ thấp lại có lợi cho người mua.
Nó liên hệ thế nào với số tháng tồn kho? Số tháng tồn kho chính là nghịch đảo của tỷ lệ hấp thụ hàng tháng. Tỷ lệ 10% mỗi tháng tương đương 10 tháng tồn kho.
Nên chọn kỳ bao lâu? Nhiều môi giới thường dùng số liệu bán hàng của 3, 6 hoặc 12 tháng gần nhất để làm mượt biến động theo mùa.
