アパートの入居率とは？
アパートの入居率とは、建物やポートフォリオ全体の賃貸戸数のうち、現在入居されている戸数の割合を示す指標です。入居率は賃料収入・物件評価・運営判断に直結するため、不動産管理や不動産投資において最も重要なパフォーマンス指標のひとつとされています。入居率が高いほど需要が強く、キャッシュフローが健全であることを示し、逆に入居率の低下は、家賃設定・募集活動・建物のメンテナンスに課題があるサインかもしれません。
計算ツールの使い方
入居戸数（現在賃貸契約中で家賃収入が発生している戸数）と、物件全体の総戸数を入力してください。入居率がパーセンテージで表示されるほか、空室率と空室戸数も同時に算出されます。
計算式
入居率は、総戸数に対する入居戸数の割合をパーセンテージで表したものです。
$$\text{Occupancy Rate} = \frac{\text{Occupied Units}}{\text{Total Units}} \times 100\%$$空室率はその残りの割合で、\(\text{Vacancy} = 100\% - \text{Occupancy}\) で求められます。
計算例
たとえば、総戸数が \(100\) 戸で、そのうち \(92\) 戸が入居中の場合、入居率は次のようになります。
$$\text{Occupancy Rate} = \frac{92}{100} \times 100\% = 92\%$$空室率は \(100\% - 92\% = 8\%\) となり、\(8\) 戸が空室であることを意味します。
入居率の解釈
入居率とは、物件の単位のうち現在賃貸されて占有されている割合を測定します。最も簡潔なバージョンである物理的入居率は単位内の居住者数をカウントします。より厳密なバージョンである経済的入居率は、実際に徴収された賃料を、すべての単位が完全な市場家賃を支払った場合に物件が徴収できる賃料と測定します。ビルは96%の物理的入居率を示すことができますが、多くのリースに譲歩、割引、または未払い残高がある場合、経済的入居率ははるかに低くなる可能性があります。結論を引き出す前に両方の数字を一緒に読んでください。
実例として、186の占有ユニットを持つ200ユニットのコミュニティの入居率は93%で、安定化範囲にきっちり位置しています。対応する空室率は7%です。
以下のバンドは、物業管理者および資産管理者が従来の市場賃料アパートの物理的入居率をどのように解釈するかを反映しています：
| 入居率バンド | 典型的解釈 |
|---|---|
| 90%未満 | 需要の弱さ、地域市場が負担できる以上の質問賃料、据置保守、マーケティングまたはリース実行のギャップ、または季節的転換を示唆することが多いです。価格設定、リード流、およびユニット準備の見直しが必要です。 |
| 90%–93% | 安定化に近づいていますが、依然として測定可能な収入を失っています。リース期間、改装後、または転換スパイク後に一般的に見られます。 |
| 93%–96% | 一般的に安定し、健全と見なされています。ユニットを転換し、準備作業を実行し、新しいリースで賃料成長を捉えるために、十分な自然空室が存在します。 |
| 97%以上 | 非常に強力なリースですが、継続的に高い入居率は賃料が市場以下で価格設定されていることを示唆する可能性があります。ほぼゼロの空室は、物件が更新と新しいリースの賃料を引き上げることができ、居住者を失わないことを意味する可能性があります。 |
文脈が重要です：リース期間物件、手頃な価格/規制住宅、学生住宅、および季節市場はそれぞれ異なる「通常」範囲を持っており、単一のスナップショットは複数月のトレンドより意味がありません。これは一般的な物件管理情報であり、財務またはへの投資アドバイスではありません。
主要用語と定義
- 入居率
- 物件のユニットのうち現在賃貸されて占有されている割合で、占有ユニット数を総ユニット数で割り、100を掛けて計算されます。
- 空室率
- 占有されていないユニットのパーセンテージ。入居率の補数です：\(\text{空室率} = 100\% - \text{入居率}\)。
- 物理的入居率
- 支払われた賃料の額に関わらず、居住者によって物理的に占有されているユニット数に基づく入居率測定。
- 経済的入居率
- 実際に徴収された賃料対総潜在賃料に基づく入居率測定。譲歩、割引、リースへの損失、および滞納を説明するため、通常は物理的入居率より低いです。
- 占有ユニット
- 現在のリースの下で住人が在住しているユニット数。これは入居率算式の分子です。
- 総ユニット数
- 物件の総賃貸可能ユニット数で、占有または未占有。これは入居率算式の分母です。
- 停止中ユニット
- 大規模な修理、改装、火災/水害、またはモデル/オフィス使用のため、一時的に賃貸可能でないユニット。入居率計算時に賃貸可能インベントリから除外されることが多いです。
- 譲歩
- 1ヶ月無料または減額賃料など、居住者を引き付けたり保持したりするために提供される賃料割引またはインセンティブ。譲歩は物理的入居率が高い場合でも経済的入居率を低下させます。
- 安定化入居率
- 初期リース期間が完了した後、物件が長期にわたって維持すると予想される入居レベル。従来の市場賃料アパートの場合、通常93%–96%の範囲です。
よくある質問
入居率はどのくらいが理想ですか？ 経営が安定したアパート・マンションでは、93〜96％を目標とするのが一般的です。96％を超える場合は、家賃を低く設定しすぎている可能性も考えられます。
入居率と家賃回収率は同じですか？ いいえ、別物です。入居率は家賃が実際に支払われたかどうかにかかわらず賃貸契約中の戸数を数えます。一方、実質入居率（エコノミック・オキュパンシー）はフリーレントなどの値引きや未回収家賃を考慮して調整します。
リフォーム中の部屋もカウントすべきですか？ 通常は総戸数に含めます。物理的な空室状況を把握したい場合は、稼働できない「ダウン」状態の部屋を別途管理するとよいでしょう。
