什麼是公寓出租率？
公寓出租率指的是一棟建物或整個物業組合中，目前已出租單位所占的比例。它是物業管理與不動產投資最關鍵的績效指標之一，因為它直接牽動租金收入、資產估值與營運決策。出租率高，代表市場需求強勁、現金流穩健；一旦出租率下滑，往往是定價、行銷或維護出了問題的警訊。
如何使用這個計算機
請輸入已出租戶數（目前已簽約並產生租金收入的單位），以及物業的總戶數。計算機會回傳以百分比表示的出租率，並一併算出空置率與空置戶數。
計算公式
出租率是已出租戶數對總戶數的比值，以百分比表示：
$$\text{Occupancy Rate} = \frac{\text{Occupied Units}}{\text{Total Units}} \times 100\%$$空置率則是剩餘的比例，亦即 \(\text{Vacancy} = 100\% - \text{Occupancy}\)。
實例試算
假設一棟建物共有 \(100\) 戶，其中 \(92\) 戶已出租，則出租率為：
$$\text{Occupancy Rate} = \frac{92}{100} \times 100\% = 92\%$$空置率為 \(100\% - 92\% = 8\%\)，代表有 \(8\) 戶空置中。
解讀您的入住率
入住率衡量物業單位中現已租賃並被佔用的比例。最簡單的版本是實際入住率，計算單位中的實際住戶；更嚴格的版本是經濟入住率，將實際收取的租金與物業在每個單位都按市場全價支付時可能收取的租金進行比較。即使物業顯示 96% 的實際入住率，如果許多租約包含優惠、折扣或未支付餘額，經濟入住率可能遠低於此。在得出結論之前，應同時閱讀這兩個數字。
例如，一個擁有 200 個單位的社區，其中 186 個單位被佔用，入住率為93%，這正好處於穩定範圍內。相應的空置率為 7%。
以下分級反映物業經理和資產經理常見的解釋傳統市場租金公寓的實際入住率的方式：
| 入住率分級 | 典型解釋 |
|---|---|
| 低於 90% | 通常表示市場需求疲軟、要價高於當地市場承受能力、延期維護、行銷或租賃執行差距，或季節性人員流動。需要審查定價、潛在客戶流量和單位準備狀況。 |
| 90%–93% | 接近穩定但仍留下可衡量的收入空間；常見於租賃初期、裝修後或人員流動激增後。 |
| 93%–96% | 通常被認為是穩定和健康的。存在足夠的自然空置，可用於轉換單位、執行準備工作，以及在新租約上抓住租金增長機會。 |
| 97% 以上 | 出租非常強勁，但持續高入住率可能表示租金定價低於市場。接近零空置可能意味著物業可以在續租和新租約上提高租金而不會失去住戶。 |
背景很重要：租賃初期物業、可負擔/受管制房屋、學生住房和季節性市場各有不同的「正常」範圍，單一快照的意義不如數個月內的趨勢重要。這是一般物業管理資訊，不是財務或投資建議。
關鍵術語及定義
- 入住率
- 物業單位中現已租賃並被佔用的百分比，計算方式為已佔用單位數除以總單位數，再乘以 100。
- 空置率
- 未被佔用的單位百分比。這是入住率的補數：\(\text{空置率} = 100\% - \text{入住率}\)。
- 實際入住率
- 基於實際居住在單位中的住戶數量的入住率衡量，無論支付多少租金。
- 經濟入住率
- 基於實際收取的租金與毛潛在租金的入住率衡量。它考慮優惠、折扣、租金損失和拖欠，因此通常低於實際入住率。
- 已佔用單位
- 有現有租約下的住戶佔用的單位數。這是入住率公式中的分子。
- 總單位
- 物業中可租賃單位的總數，無論是否被佔用。這是入住率公式中的分母。
- 停用單位
- 由於重大維修、翻新、火災/水災損害或作為樣板/辦公室使用而暫時無法出租的單位，在計算入住率時通常會從可租賃庫存中排除。
- 優惠
- 為吸引或保留住戶而提供的租金折扣或激勵，例如免一個月租金或降低租金。即使實際入住率很高，優惠也會降低經濟入住率。
- 穩定入住率
- 物業在初始租賃完成後預期在長期內維持的入住率，傳統市場租金公寓通常在 93%–96% 範圍內。
常見問題
出租率達到多少才算理想？多數營運穩定的公寓社區會將目標設在 93%～96%。若超過 96%，反而可能暗示租金訂得偏低。
出租率等於租金收繳率嗎？不一樣。出租率只計算已出租的單位，不論租金是否實際收到；若要納入租金折讓與未收租金，則應改看「經濟出租率」。
整修中的單位要算進去嗎？通常要，並計入總戶數。你也可以另外追蹤「停用（down）」單位，以掌握實體空置率的狀況。
