Qu'est-ce que le coefficient d'occupation des sols (FAR) ?
Le Floor Area Ratio (FAR), aussi appelé Floor Space Index (FSI) ou coefficient d'emprise, mesure la surface de plancher totale autorisée ou construite par rapport à la superficie du terrain. C'est l'un des indicateurs d'urbanisme les plus importants pour les urbanistes et les promoteurs, car il permet de maîtriser la densité, le gabarit et l'intensité d'utilisation du sol. Un FAR de 1,0 signifie que la surface de plancher cumulée du bâtiment équivaut à la taille du terrain, tandis qu'un FAR de 2,0 correspond à deux fois la surface du terrain — par exemple un bâtiment de deux étages couvrant l'ensemble de la parcelle, ou un bâtiment de quatre étages occupant la moitié de celle-ci. En France, la notion la plus proche est l'ancien COS (coefficient d'occupation des sols), supprimé en 2014 mais dont le principe reste utile pour comparer des projets.
Comment utiliser ce calculateur
Saisissez la surface de plancher totale du bâtiment (la somme des surfaces brutes de tous les niveaux) ainsi que la surface du terrain ou de la parcelle, en utilisant la même unité pour les deux (pieds carrés ou mètres carrés). Le calculateur divise la surface de plancher par la surface du terrain pour obtenir le FAR. Comparez ensuite le résultat au FAR maximal autorisé par votre réglementation d'urbanisme locale afin de vérifier la conformité du projet.
La formule expliquée
L'équation est très simple : $$\text{FAR} = \frac{\text{surface de plancher totale}}{\text{surface du terrain}}$$. Comme il s'agit d'un rapport entre deux surfaces, les unités s'annulent : le FAR est donc sans dimension — une valeur de 1,5 signifie simplement « 1,5 fois la surface du terrain en surface de plancher ». À noter que la définition exacte de la « surface de plancher » (la prise en compte ou non du stationnement, des balcons ou des sous-sols, par exemple) dépend de la réglementation propre à chaque juridiction.
Exemple concret
Imaginons un bâtiment dont la surface de plancher totale, tous niveaux confondus, atteint 12 000 sq ft, implanté sur un terrain de 8 000 sq ft. Le calcul donne $$\text{FAR} = \frac{12\,000}{8\,000} = 1{,}5$$ Si la réglementation locale plafonne le FAR à 2,0, le projet reste largement dans les limites et pourrait encore accueillir jusqu'à 4 000 sq ft de surface de plancher supplémentaire.
FAQ
Un FAR élevé est-il préférable ? Pas nécessairement. Un FAR élevé autorise davantage de surface constructible et de densité, ce qui peut accroître la valeur du bien, mais les réglementations fixent un maximum afin de limiter la congestion, de préserver l'ensoleillement et de ne pas surcharger les infrastructures.
Le FAR inclut-il le stationnement ? Cela dépend de la juridiction. De nombreuses réglementations excluent les parkings en structure, les étages techniques et les sous-sols du calcul de la surface de plancher. Vérifiez la définition applicable localement.
Quelle est la différence entre le FAR et l'emprise au sol ? L'emprise au sol correspond à l'empreinte du bâtiment exprimée en pourcentage du terrain, tandis que le FAR prend en compte l'ensemble des niveaux. Une petite empreinte avec de nombreux étages peut donc présenter une faible emprise au sol mais un FAR élevé.
