¿Qué es el coeficiente de edificabilidad (FAR)?
El coeficiente de edificabilidad —conocido en inglés como Floor Area Ratio (FAR) o Floor Space Index (FSI), y en muchos países hispanohablantes simplemente como índice de edificabilidad o coeficiente de aprovechamiento— mide cuánta superficie construida total se permite o se ha levantado en relación con el tamaño de la parcela. Es uno de los parámetros urbanísticos más importantes que utilizan urbanistas y promotores para controlar la densidad edificatoria, el volumen y la intensidad de uso del suelo. Un FAR de 1,0 significa que la superficie construida total del edificio equivale a la del solar, mientras que un FAR de 2,0 indica que se ha edificado el doble de la superficie de la parcela: por ejemplo, un edificio de dos plantas que ocupa todo el solar, o uno de cuatro plantas que ocupa la mitad.
Cómo usar esta calculadora
Introduce la superficie construida total (la suma de la superficie bruta de todas las plantas) y la superficie del solar o parcela, usando las mismas unidades en ambos campos (pies cuadrados o metros cuadrados). La calculadora divide la superficie construida entre la del solar y te devuelve el FAR. Compara el resultado con el FAR máximo que permite tu normativa urbanística local para confirmar que cumples los límites.
La fórmula, paso a paso
La ecuación es muy sencilla:
$$\text{FAR} = \frac{\text{superficie construida total}}{\text{superficie del solar}}$$Como se trata de la proporción entre dos superficies, las unidades se cancelan, así que el FAR es adimensional: un valor como \(1{,}5\) significa, ni más ni menos, «1,5 veces la superficie del solar en superficie construida». Ten en cuenta que qué se considera «superficie construida» (si se incluyen el aparcamiento, los balcones o los sótanos, por ejemplo) lo define la normativa de cada municipio o jurisdicción.
Ejemplo resuelto
Supongamos que un edificio tiene 12.000 sq ft de superficie construida total entre todas sus plantas y se asienta sobre un solar de 8.000 sq ft.
$$\text{FAR} = \frac{12{.}000}{8{.}000} = 1{,}5$$Si la normativa local limita el FAR a 2,0, el proyecto está holgadamente dentro del límite y aún podría añadir hasta 4.000 sq ft más de superficie construida.
Preguntas frecuentes
¿Cuanto más alto sea el FAR, mejor? No necesariamente. Un FAR más alto permite más superficie edificable y más densidad, lo que puede traducirse en mayor valor, pero las normativas fijan un máximo para controlar la congestión, la iluminación y la capacidad de las infraestructuras.
¿El FAR incluye el aparcamiento? Depende de la jurisdicción. Muchas normativas excluyen del cómputo de superficie los aparcamientos cubiertos, las plantas técnicas y los sótanos. Consulta la definición que aplica en tu localidad.
¿Qué diferencia hay entre el FAR y la ocupación del solar? La ocupación es la huella del edificio expresada como porcentaje del solar, mientras que el FAR contabiliza todas las plantas. Una huella pequeña con muchas alturas puede tener una ocupación baja pero un FAR elevado.
