Что такое коэффициент плотности застройки?
Коэффициент плотности застройки (англ. Floor Area Ratio, FAR; также Floor Space Index, FSI, или plot ratio) показывает, какая суммарная площадь здания разрешена или уже построена по отношению к размеру земельного участка. Это один из ключевых градостроительных показателей, с помощью которого проектировщики и девелоперы регулируют плотность застройки, объём зданий и интенсивность использования земли. FAR, равный 1,0, означает, что суммарная площадь всех этажей здания равна площади участка, а FAR 2,0 — что застроенная площадь вдвое больше участка: например, двухэтажное здание, занимающее весь участок, или четырёхэтажное, занимающее его половину. В российской практике близкими по смыслу понятиями служат «коэффициент плотности застройки» и «плотность застройки» из СП и ПЗЗ, однако конкретные методики расчёта в зарубежных нормах и в России отличаются.
Как пользоваться калькулятором
Введите общую площадь здания (сумму площадей всех этажей в габаритах) и площадь земельного участка, используя одни и те же единицы измерения для обоих значений (квадратные футы или квадратные метры). Калькулятор разделит площадь здания на площадь участка и покажет значение FAR. Сравните результат с максимально допустимым FAR в местных градостроительных нормах, чтобы убедиться в соответствии требованиям.
Разбор формулы
Формула предельно проста:
$$\text{FAR} = \frac{\text{общая площадь здания}}{\text{площадь участка}}$$Поскольку это отношение двух площадей, единицы измерения сокращаются, и FAR оказывается безразмерной величиной — значение вроде \(1{,}5\) означает ровно одно: «площадь застройки в 1,5 раза больше площади участка». Важно учитывать, что именно входит в «площадь здания» (например, учитываются ли парковка, балконы или подвалы), определяется конкретным сводом норм той или иной юрисдикции.
Пример расчёта
Предположим, здание имеет 12 000 кв. футов суммарной площади по всем этажам и стоит на участке в 8 000 кв. футов. Тогда
$$\text{FAR} = \frac{12\,000}{8\,000} = \mathbf{1{,}5}$$Если местные нормы ограничивают FAR значением 2,0, проект уверенно укладывается в лимит и может добавить ещё до 4 000 кв. футов площади.
Частые вопросы
Чем выше FAR, тем лучше? Само по себе — нет. Высокий FAR допускает больше застраиваемой площади и плотности, что может повышать стоимость, но местные нормы задают максимум, чтобы контролировать перегруженность территории, инсоляцию и нагрузку на инфраструктуру.
Включает ли FAR парковку? Зависит от юрисдикции. Во многих нормах встроенные паркинги, технические этажи и подвалы не учитываются в общей площади. Уточняйте определение в местных правилах.
Чем FAR отличается от процента застройки участка? Процент застройки (lot coverage) — это пятно застройки как доля площади участка, тогда как FAR учитывает все этажи. Здание с небольшим пятном застройки, но множеством этажей может иметь низкий процент застройки и при этом высокий FAR.
