Hệ số sử dụng đất là gì?
Hệ số sử dụng đất (FAR – Floor Area Ratio), còn được gọi là Floor Space Index (FSI) hay plot ratio, cho biết tổng diện tích sàn được phép xây dựng hoặc đã xây so với diện tích của lô đất. Đây là một trong những chỉ số quy hoạch quan trọng nhất, được các nhà quy hoạch và chủ đầu tư dùng để kiểm soát mật độ, khối tích công trình và cường độ sử dụng đất. FAR bằng 1,0 nghĩa là tổng diện tích sàn của công trình đúng bằng diện tích lô đất; còn FAR bằng 2,0 nghĩa là diện tích sàn gấp đôi diện tích đất — ví dụ một công trình hai tầng phủ kín toàn bộ lô đất, hoặc một công trình bốn tầng chỉ phủ một nửa lô.
Cách sử dụng công cụ
Hãy nhập tổng diện tích sàn xây dựng (tổng diện tích sàn của tất cả các tầng) và diện tích lô đất, dùng cùng một đơn vị cho cả hai (mét vuông hoặc feet vuông). Công cụ sẽ chia diện tích sàn cho diện tích đất để cho ra giá trị FAR. Bạn so sánh kết quả này với hệ số FAR tối đa được phép trong quy định quy hoạch tại địa phương để xác nhận dự án có tuân thủ hay không.
Công thức tính
Công thức rất đơn giản:
$$\text{FAR} = \frac{\text{tổng diện tích sàn}}{\text{diện tích lô đất}}$$Vì đây là tỷ số giữa hai diện tích nên đơn vị triệt tiêu lẫn nhau, do đó FAR là đại lượng không có thứ nguyên — một giá trị như \(1{,}5\) đơn giản chỉ có nghĩa là "diện tích sàn gấp 1,5 lần diện tích lô đất". Lưu ý rằng phần nào được tính là "diện tích sàn" (ví dụ có tính bãi đỗ xe, ban công hay tầng hầm hay không) phụ thuộc vào quy định của từng địa phương.
Ví dụ minh họa
Giả sử một công trình có tổng diện tích sàn là 12.000 sq ft trên toàn bộ các tầng và nằm trên lô đất rộng 8.000 sq ft. Khi đó
$$\text{FAR} = \frac{12{.}000}{8{.}000} = 1{,}5$$Nếu quy định địa phương giới hạn FAR tối đa là 2,0 thì dự án vẫn nằm thoải mái trong giới hạn và có thể bổ sung thêm tối đa 4.000 sq ft diện tích sàn nữa.
Câu hỏi thường gặp
FAR càng cao có càng tốt không? Không hẳn — FAR cao cho phép xây nhiều diện tích sàn và mật độ lớn hơn, có thể mang lại giá trị cao hơn, nhưng các quy định địa phương luôn đặt ra mức trần để kiểm soát tình trạng quá tải, ánh sáng và hạ tầng.
FAR có tính cả bãi đỗ xe không? Điều này tùy thuộc vào quy định của từng nơi. Nhiều quy chuẩn loại trừ bãi đỗ xe có kết cấu, tầng kỹ thuật và tầng hầm khỏi phần diện tích sàn được tính. Bạn nên kiểm tra định nghĩa cụ thể tại địa phương mình.
FAR và mật độ xây dựng (lot coverage) khác nhau thế nào? Mật độ xây dựng là diện tích chiếm đất của công trình tính theo phần trăm so với lô đất, trong khi FAR cộng dồn diện tích của tất cả các tầng. Một công trình có diện tích chiếm đất nhỏ nhưng nhiều tầng có thể có mật độ xây dựng thấp mà FAR lại cao.
