Công cụ này là gì?
Trong bất động sản, cùng một căn hộ có thể được rao bán bằng ba con số rất khác nhau: diện tích thông thủy (phần không gian sử dụng được bên trong tường, ở Việt Nam quen gọi là "lọt lòng"), diện tích xây dựng hay diện tích tim tường (thông thủy cộng thêm phần tường), và diện tích super built-up (diện tích xây dựng cộng phần chia sẻ không gian chung như sảnh, cầu thang, thang máy và tiện ích). Công cụ này quy đổi diện tích thông thủy đã biết sang diện tích xây dựng và super built-up, giúp bạn so sánh các tin rao bán trên cùng một mặt bằng. Lưu ý: cách phân loại "carpet / built-up / super built-up" phổ biến ở các thị trường như Ấn Độ; tại Việt Nam thường dùng khái niệm "diện tích thông thủy" và "diện tích tim tường", nên hãy đối chiếu khi áp dụng.
Cách sử dụng
Nhập diện tích thông thủy theo đơn vị foot vuông (sq ft). Đặt hệ số tường/loading — tỷ lệ phần trăm của diện tích xây dựng bị chiếm bởi tường và hộp kỹ thuật (thường từ 8–15%). Sau đó đặt hệ số diện tích chung mà chủ đầu tư cộng thêm để ra super built-up (thường 20–35%). Công cụ sẽ ngay lập tức hiển thị diện tích xây dựng, diện tích super built-up, và mức diện tích tăng thêm ở mỗi bước.
Giải thích công thức
Vì tường nằm bên trong diện tích xây dựng nên bạn không thể chỉ cộng thêm một tỷ lệ phần trăm vào diện tích thông thủy. Thay vào đó, thông thủy là một phần của diện tích xây dựng, nên ta lấy phép chia:
$$\text{Diện tích xây dựng} = \frac{\text{Thông thủy}}{1 - \dfrac{\text{loading\%}}{100}}$$Sau đó super built-up cộng thêm phần diện tích chung lên trên diện tích xây dựng:
$$\text{Super built-up} = \text{Diện tích xây dựng} \times \left(1 + \frac{\text{common\%}}{100}\right)$$
Ví dụ minh họa
Diện tích thông thủy = 600 sq ft, loading = 10%, diện tích chung = 25%.
$$\text{Diện tích xây dựng} = 600 \div (1 - 0{,}10) = 600 \div 0{,}90 = 666{,}67 \text{ sq ft}$$$$\text{Super built-up} = 666{,}67 \times 1{,}25 = 833{,}33 \text{ sq ft}$$Như vậy một căn hộ rao "833 sq ft" thực ra chỉ cho bạn 600 sq ft diện tích thông thủy sử dụng được.
Câu hỏi thường gặp
Vì sao tính diện tích xây dựng bằng phép chia chứ không phải phép cộng? Hệ số tường/loading được tính theo tỷ lệ của diện tích xây dựng, chứ không phải của diện tích thông thủy, nên phép tính đúng là thông thủy ÷ (1 − loading%).
Hệ số loading thông thường là bao nhiêu? Độ dày tường thường chiếm 8–15% diện tích xây dựng; phần "super" mà chủ đầu tư cộng thêm cho tiện ích chung thường vào khoảng 20–35%.
Khi mua nhà nên tin con số nào? Diện tích thông thủy là con số có ý nghĩa nhất về khả năng sử dụng và là chỉ số được luật quy định ở nhiều thị trường, ví dụ theo luật RERA của Ấn Độ. Ở Việt Nam, hợp đồng mua bán căn hộ thường dựa trên diện tích thông thủy nên đây cũng là con số bạn nên ưu tiên.
