¿Qué hace esta calculadora?
En el sector inmobiliario, una misma vivienda puede anunciarse con tres cifras muy distintas: el área útil (en inglés carpet area, el espacio realmente aprovechable dentro de los muros), el área construida (built-up area, que suma el grosor de los propios muros) y el área súper construida (super built-up area, que añade tu parte proporcional de zonas comunes como portales, escaleras, ascensores y servicios). Esta calculadora transforma un área útil conocida en área construida y súper construida para que puedas comparar anuncios sobre la misma base. Estos conceptos son habituales sobre todo en mercados como el indio; en España la referencia más usada es la superficie útil frente a la construida, así que conviene revisar qué criterio aplica en tu país.
Cómo usarla
Introduce el área útil en pies cuadrados (sq ft). Ajusta el factor de muros o carga, es decir, el porcentaje del área construida que ocupan los muros y conductos (suele ir del 8 al 15 %). Después fija la carga por zonas comunes que el promotor aplica para llegar al área súper construida (normalmente entre el 20 y el 35 %). La calculadora muestra al instante el área construida, el área súper construida y cuánta superficie añade cada paso.
La fórmula explicada
Como los muros están dentro del área construida, no basta con sumar un porcentaje al área útil. El área útil es una fracción de la construida, así que dividimos:
$$\text{Área construida} = \frac{\text{Área útil}}{1 - \dfrac{\text{carga \%}}{100}}$$El área súper construida añade después las zonas comunes sobre la construida:
$$\text{Área súper construida} = \text{Área construida} \times \left(1 + \frac{\text{comunes \%}}{100}\right)$$
Ejemplo resuelto
Área útil = 600 sq ft, carga = 10 %, comunes = 25 %.
$$\text{Área construida} = 600 \div (1 - 0{,}10) = 600 \div 0{,}90 = 666{,}67 \text{ sq ft}$$
$$\text{Área súper construida} = 666{,}67 \times 1{,}25 = 833{,}33 \text{ sq ft}$$
Es decir, un piso de "833 sq ft" en realidad te ofrece solo 600 sq ft de área útil aprovechable.
Preguntas frecuentes
¿Por qué el área construida se calcula dividiendo y no sumando? El factor de muros o carga se expresa como una proporción del área construida, no del área útil, así que el cálculo correcto es área útil ÷ (1 − carga %).
¿Cuál es un factor de carga típico? El grosor de los muros suele suponer entre el 8 y el 15 % del área construida; la carga "súper" del promotor añade normalmente entre un 20 y un 35 % por los servicios compartidos.
¿En qué cifra debo fiarme al comprar? El área útil es la más significativa para saber cuánto espacio disfrutarás de verdad y es la métrica obligatoria por ley en muchos mercados, como ocurre en la India con la normativa RERA.
