什麼是 1031 交換？
本計算機適用於美國聯邦稅法中的《國內稅收法典》第 1031 條（IRC Section 1031）。所謂 1031 交換（又稱「同類資產交換」，like-kind exchange），是讓房地產投資人在出售投資型不動產後，將所得款項再投資於另一項合格的不動產，藉此遞延資本利得稅。請注意，這項稅負並非被免除，而是遞延——直到您日後真正出售而不再進行交換時才需繳納。本工具的規則依據現行美國法令；由於 IRS 規定與稅率可能變動，建議您諮詢合格中介機構（qualified intermediary）與專業稅務顧問。對台灣的投資人而言，這是一套美國專屬制度，台灣本地並無對應的同類交換遞延機制，務必釐清其是否適用於您的情況。
使用方式
請輸入您即將讓出之不動產（即「讓出資產」，relinquished property）的售價、您的調整後成本基礎（原始取得成本加上增建支出，再扣除折舊），以及任何銷售或過戶相關費用。接著輸入您收到的任何 boot——包括取出的現金，加上淨債務減免（即房貸 boot，mortgage boot）——以及您適用的資本利得稅率。本工具會為您算出已實現增值、目前須課稅的金額，以及您可遞延的稅額。
公式說明
首先，已實現增值 =（售價 − 銷售費用）− 調整後成本基礎。
$$\text{已實現增值} = (\text{售價} - \text{銷售費用}) - \text{調整後成本基礎}$$若您將款項完全用於同類資產再投資，理論上可全數遞延。但凡收到的 boot 都須課稅：認列增值 = min（boot，已實現增值）。
$$\text{認列增值} = \min(\text{boot},\ \text{已實現增值})$$其餘部分，遞延增值 = 已實現增值 − 認列增值，會轉入替換資產的成本基礎中。
$$\text{遞延增值} = \text{已實現增值} - \text{認列增值}$$目前應繳稅額 = 認列增值 × 稅率；遞延稅額 = 遞延增值 × 稅率。
$$\text{目前應繳稅額} = \text{認列增值} \times \text{稅率}$$$$\text{遞延稅額} = \text{遞延增值} \times \text{稅率}$$
實例試算
假設您以 $500,000 出售一處出租物業，銷售費用為 $30,000，調整後成本基礎為 $300,000。已實現增值 =（500,000 − 30,000）− 300,000 = $170,000。
$$\text{已實現增值} = (500{,}000 - 30{,}000) - 300{,}000 = \$170{,}000$$您取出 $20,000 現金 boot。認列增值 = min（20,000，170,000）= $20,000，因此遞延增值為 $150,000。
$$\text{認列增值} = \min(20{,}000,\ 170{,}000) = \$20{,}000$$$$\text{遞延增值} = 170{,}000 - 20{,}000 = \$150{,}000$$在 20% 稅率下，您現在須繳納 $4,000，並可遞延 $30,000 的稅負。
$$20{,}000 \times 20\% = \$4{,}000 \qquad 150{,}000 \times 20\% = \$30{,}000$$2024 年聯邦長期資本收益稅率
完全遞延的 1031 交換會推遲原本應適用於您收益的聯邦稅。為了了解該福利的規模，有助於知道如果您直接出售該財產並確認收益，將適用哪些稅率。對於持有時間超過一年的資產，聯邦長期資本收益稅率根據應稅收入和申報狀態為 0%、15% 或 20%。
| 稅率 | 單身 | 已婚夫婦共同申報 | 戶主 |
|---|---|---|---|
| 0% | 最高 $47,025 | 最高 $94,050 | 最高 $63,000 |
| 15% | $47,026 – $518,900 | $94,051 – $583,750 | $63,001 – $551,350 |
| 20% | 超過 $518,900 | 超過 $583,750 | 超過 $551,350 |
對於投資不動產，兩項額外費用通常會疊加在這些基本稅率之上：
| 附加費 | 稅率 | 適用範圍 |
|---|---|---|
| 未收回的第 1250 條收益（折舊收回） | 最高 25% | 應稅財產價值中歸因於先前折舊扣除的部分 |
| 淨投資所得稅 (NIIT) | 3.8% | 對於超過修正調整總收入 (MAGI) 閾值的申報人的淨投資所得（單身 $200,000，已婚夫婦共同申報 $250,000） |
由於這些可能疊加，已實現不動產收益的有效稅率可能明顯超過標題中的 15% 或 20% 數字。例如，確認收益的高收入投資人可能面臨 20% 的長期稅率加上 3.8% 的 NIIT，對於 $100,000 的投資所得，合計為 $3,800 的 NIIT 費用——所有這些都可由完全合格的交換遞延。
所示的 2024 年數字僅為聯邦數字，不包括州所得稅。始終與稅務專業人士確認當前閾值和您自己的邊際狀況。
關鍵 1031 交換術語
- 放棄的財產
- 您目前擁有並在交換中出售（放棄）的財產。
- 替換財產
- 您獲得以完成交換並且將收益轉入的同類財產。
- 調整成本基礎
- 您的原始成本加上資本改進，減去累計折舊。它從淨銷售收益中扣除以確定已實現收益。
- 現金啟動
- 您收到的非同類價值，例如在成交時保留的現金或未重新投資的銷售收益。啟動金額在已實現收益的範圍內應課稅。
- 抵押貸款（債務）啟動
- 負債淨減少——當替換財產上的債務少於放棄財產上償還的債務時。差額被視為現金啟動，可能被課稅。
- 已實現收益
- 出售時的總經濟收益：淨銷售價格減去調整成本基礎，無論目前課稅多少。
- 已確認收益
- 當前應課稅的已實現收益部分。在適當的 1031 交換中，這僅限於收到的啟動金額。
- 遞延收益
- 現在未確認的已實現收益，因為它被轉入替換財產；它被推遲，而不是被免除。
- 合格中介 (QI)
- 一個獨立的第三方，持有銷售收益並協助交換，以便納稅人永遠不會實質性地獲得這些資金。
- 同類財產
- 在貿易或業務中用於生產性用途或用於投資的不動產。自 2018 年以來，第 1031 條僅適用於不動產，不適用於個人財產。
了解您的結果
計算機估計同類交換讓您推遲多少資本收益稅。一些重要要點有助於將這些數字置於上下文中。
遞延，而非消除。1031 交換不會消除您的稅單——它推遲了稅單。您遞延的收益保持附加到替換財產上，通常在該財產稍後在應稅交易中出售時被確認。一些投資人繼續在多個財產中進行交換，最終依靠在死亡時的升級成本基礎，但除此之外，遞延稅最終會到期。
替換成本基礎降低。由於收益結轉，您的替換財產採用降低的（結轉）成本基礎：大致為其購買價格減去遞延收益。這個較低的基礎意味著未來折舊扣除較小，當您最終出售時應稅收益較大。
嚴格的期限。為了符合條件，您必須在出售放棄財產後 45 天內確認潛在替換財產，並且必須在 180 天內（或稅務申報表的到期日期，以較早者為準）完成替換的成交。兩個時鐘都從放棄財產的成交開始，除了狹窄的災難救濟情況外，不可延長。
等於或更高的價值和債務。為了遞延全部收益，替換財產的價值必須相等或更高，您必須重新投資所有淨收益，並且必須至少替換您償還的債務（或添加等額現金）。任何短缺——保留的現金或債務淨減少——被視為啟動金額，在已實現收益的範圍內被課稅。
折舊收回仍然適用。即使在完全合格的交換中，已確認的啟動金額可能觸發最高 25% 稅率的未收回第 1250 條收益，稍後的應稅出售將使收回的折舊重新納入收入。交換遞延了這個以及其餘的收益，但它不改變其性質。
這是一般教育信息，不是稅務或法律建議。1031 交換有嚴格的技術要求，一旦出現錯誤就可能導致整個交易不合格。在繼續之前，請諮詢合格中介和稅務專業人士。
常見問題
什麼是 boot？Boot 指您收到的任何非同類資產價值——例如取出的現金，或未被取代而減少的房貸債務。它會觸發即時課稅。
我可以遞延 100% 的增值嗎？可以。只要您將全部所得款項再投資、不取出任何現金，並承接金額相等或更高的債務，使 boot 歸零即可。
本計算機是否包含折舊回沖（depreciation recapture）？本工具採單一綜合稅率，屬於簡化估算；折舊回沖（最高可課至 25%）可能適用於您部分增值。詳情請洽稅務顧問。
