什么是1031交换？
本计算器适用于美国联邦税法中的《国内税收法典》第1031条（IRC Section 1031）。1031交换（又称"同类财产交换"，like-kind exchange）允许房地产投资者在出售投资性房产后，将售房所得再投资于另一处符合条件的房产，从而递延应缴的资本利得税。请注意：这项税款并非被免除，而只是被推迟——直到您日后真正出售而不再进行交换时才需缴纳。本工具依据美国现行税法编写；由于美国国税局（IRS）的规则与税率可能变动，建议您咨询合格中介机构（qualified intermediary）和专业税务顾问。本计算器仅适用于美国房产投资场景，中国及其他国家并无对应的同类税收递延制度，请勿直接套用于本国税务。
如何使用
请输入您将要让出的房产（即"放弃房产"，relinquished property）的售价、调整后计税基础（原始成本加改良支出，再减去已计提折旧），以及任何销售/过户费用。接着填入您收到的找零（boot）——即套现的现金加上净债务减免（即"按揭找零"，mortgage boot）——以及适用的资本利得税率。本工具将自动计算您的已实现收益、当下需要缴税的金额，以及您可以递延的税额。
公式详解
首先，已实现收益 =（售价 − 销售费用）− 调整后计税基础。在完全的同类财产再投资中，这部分收益可以全部递延。但凡是收到的找零都需立即纳税：
$$\text{确认收益} = \min(\text{找零},\ \text{已实现收益})$$
剩余的部分，即
$$\text{递延收益} = \text{已实现收益} - \text{确认收益}$$
将结转计入置换房产的计税基础中。当下应缴税款 = 确认收益 × 税率；递延税款 = 递延收益 × 税率。
实例演算
假设您以 $500,000 出售一处出租房产，销售费用为 $30,000，调整后计税基础为 $300,000。已实现收益：
$$(500{,}000 - 30{,}000) - 300{,}000 = \$170{,}000$$
您从中套现了 $20,000 现金找零。确认收益 = \(\min(20{,}000,\ 170{,}000) = \$20{,}000\)，因此递延收益 = $150,000。按 20% 的税率计算，您当下需缴纳 $4,000，并递延了 $30,000 的税款。
2024 年联邦长期资本利得税税率
完全递延的 1031 交易将推迟原本适用于您收益的联邦税。要了解该优惠的规模，需要知道如果您直接出售该房产并确认收益，将适用哪些税率。对于持有期超过一年的资产，联邦长期资本利得税率为 0%、15% 或 20%，具体取决于应税收入和申报状态。
| 税率 | 单身 | 已婚夫妇共同申报 | 户主 |
|---|---|---|---|
| 0% | 至 $47,025 | 至 $94,050 | 至 $63,000 |
| 15% | $47,026 – $518,900 | $94,051 – $583,750 | $63,001 – $551,350 |
| 20% | 超过 $518,900 | 超过 $583,750 | 超过 $551,350 |
对于投资房地产，两项额外费用通常会叠加在这些基本税率之上：
| 附加税 | 税率 | 适用于 |
|---|---|---|
| 未收回第 1250 条收益（折旧回收） | 最高 25% | 收益中因该房产之前的折旧扣除而产生的部分 |
| 净投资收入税 (NIIT) | 3.8% | MAGI 阈值以上的申报人的净投资收入（单身 $200,000，已婚夫妇共同申报 $250,000） |
由于这些可能叠加，已确认房地产收益的实际税率可能明显超过 15% 或 20% 的标称数字。例如，确认收益的高收入投资者可能面临 20% 的长期税率加上 3.8% 的 NIIT，对于 $100,000 的投资收入，合计$3,800 的 NIIT 费用——完全符合条件的交易可以完全递延所有这些费用。
2024 年的数据仅为联邦数据，不包括州所得税。请始终与税务专业人士确认当前的阈值和您自己的边际情况。
1031 交易关键术语
- 放弃的房产
- 您当前拥有并在交易中出售（放弃）的房产。
- 替换房产
- 您为完成交易而收购的同类房产，收益将转入该房产。
- 调整后基数
- 您的原始成本加上资本改进，减去累积折旧。它从净售价中扣除以确定已实现的收益。
- 现金启动资金
- 您收到的非同类值，如在交割时保留的现金或未重新投资的售价款。启动资金应税金额不超过已实现收益。
- 抵押（债务）启动资金
- 负债的净减少——当替换房产的债务少于放弃房产的已偿还债务时。差额被视为现金启动资金，可能需要缴税。
- 已实现的收益
- 销售的总经济收益：净销售价格减去调整后基数，无论当前有多少需要缴税。
- 已确认的收益
- 当前应税的已实现收益的部分。在正确的 1031 交易中，该部分仅限于收到的启动资金。
- 递延收益
- 由于被转入替换房产而现在未被确认的已实现收益；它被推迟了，而不是被免除了。
- 合格中介 (QI)
- 一个独立的第三方，持有售价款并便利交易，使纳税人永远不会获得对资金的建设性收据。
- 同类房产
- 为在贸易或业务中的生产性使用或投资而持有的房地产。自 2018 年起，第 1031 条仅适用于房地产，不适用于个人财产。
了解您的结果
该计算器估计同类交易允许您递延多少资本利得税。一些重要的要点可以帮助您将数字置于背景中。
递延，而不是消除。 1031 交易不会消除您的税单——它只是推迟了。您递延的收益仍然附加到替换房产，并通常在该房产稍后在应税交易中出售时被确认。一些投资者继续在多个房产间交易，最终依赖于死亡时的递增基数，但如果没有这种情况，递延的税最终将到期。
较低的替换基数。由于收益会结转，您的替换房产采用降低的（结转）基数：大约是其购买价格减去递延收益。这个较低的基数意味着将来的折旧扣除额较小，当您最终出售时应税收益较大。
严格的期限。为了符合条件，您必须在出售放弃房产后的 45 天内确定潜在的替换房产，并且必须在 180 天内（或您的税务申报表的到期日期，以先到者为准）完成替换房产的交割。两个时钟都从放弃房产的交割开始，除了在狭隘的灾难救济情况下，否则不可延长。
等值或更高的价值和债务。为了递延全部收益，替换房产的价值必须相等或更高，您必须重新投资所有净收益，并且您必须至少替换与您偿还的债务相同的债务（或添加等额现金）。任何不足——保留的现金或债务的净减少——都被视为启动资金，应税金额不超过已实现的收益。
折旧回收仍然适用。即使在完全符合条件的交易中，已确认的启动资金可能会触发最高 25% 税率的未收回第 1250 条收益，稍后的应税出售会将收回的折旧重新纳入收入。该交易将此与其余收益一起递延，但这不会改变其性质。
这是一般教育信息，不是税务或法律建议。1031 交易具有严格的技术要求，任何错误都可能使整个交易不符合条件。在继续之前，请咨询合格的中介和税务专业人士。
常见问题
什么是找零（boot）？找零是指您收到的任何非同类财产价值——例如套现的现金，或未被新债务补足的按揭债务减免。它会触发当下的纳税义务。
我可以递延100%的收益吗？可以。前提是您将全部售房所得再投资、不套取任何现金，并承接金额相等或更高的债务——使找零为零。
这是否包含折旧回收（depreciation recapture）？本工具采用单一综合税率进行简化估算；折旧回收（最高按25%征税）可能适用于您收益中的一部分。具体请咨询税务顾问。
