ما هو معدل الامتصاص؟
يقيس معدل الامتصاص مدى سرعة بيع المنازل في سوق معيّن. ويُحسب بقسمة عدد المنازل المباعة خلال فترة زمنية على عدد العروض النشطة المعروضة للبيع، فينتج عنه النسبة المئوية للمخزون الذي يجري امتصاصه شهريًا. أمّا مؤشر «أشهر المخزون» المرتبط به ارتباطًا وثيقًا، فيخبرك بالمدة التي يستغرقها بيع كل العروض الحالية لو افترضنا أنه لن تُطرح أي منازل جديدة في السوق.
كيف تستخدم هذه الحاسبة
أدخل عدد العروض النشطة (المخزون الحالي)، وعدد المنازل المباعة، وطول فترة المبيعات بالأشهر. تقوم الحاسبة بتحويل المبيعات إلى وتيرة شهرية، ثم تحسب معدل الامتصاص وأشهر المخزون. وكقاعدة عامة، فإن وجود أقل من نحو 5 إلى 6 أشهر من المخزون يشير إلى سوق يميل لصالح البائع، بينما تجاوز 6 إلى 7 أشهر يدل على سوق يميل لصالح المشتري.
شرح المعادلة
نبدأ بإيجاد عدد المنازل المباعة شهريًا: المنازل المباعة ÷ الفترة. ثم تُحسب أشهر المخزون بالمعادلة:
$$\text{أشهر المخزون} = \dfrac{\text{العروض النشطة}}{\text{المنازل المباعة شهريًا}}$$أمّا معدل الامتصاص كنسبة مئوية فهو:
$$\text{معدل الامتصاص} = \dfrac{\text{المنازل المباعة شهريًا}}{\text{العروض النشطة}} \times 100\%$$والمؤشران مقلوبان لبعضهما البعض ومقيسان بوحدات مختلفة.
مثال تطبيقي
لنفترض أن في سوق معيّن 200 عرض نشط، وقد بِيع منها 60 منزلًا خلال 3 أشهر. عدد المنازل المباعة شهريًا = \(60 \div 3 = 20\) منزلًا. أشهر المخزون = \(200 \div 20 = 10\) أشهر. ومعدل الامتصاص = \((20 \div 200) \times 100 = 10\%\) شهريًا. ووجود عشرة أشهر من المخزون يدل على سوق يميل لصالح المشتري مع وتيرة بيع بطيئة نسبيًا.
عتبات سوق الجرد بالأشهر
معدل الامتصاص يقيس سرعة بيع المنازل في سوق معين. شهور الجرد (MOI) هو عكسه — عدد الأشهر التي ستستغرق لبيع جميع القوائم النشطة الحالية بالوتيرة الحالية للمبيعات. الاثنان مرتبطان بشكل مباشر:
$$\text{شهور الجرد} = \frac{\text{القوائم النشطة}}{\text{المنازل المباعة شهريًا}} = \frac{100}{\text{معدل الامتصاص الشهري (\%)}}$$
تفسر قاعدة العقارات الشهيرة هذه الأرقام على النحو التالي. معدل امتصاص مرتفع (جرد منخفض) يفضل البائعين، بينما معدل امتصاص منخفض (جرد مرتفع) يفضل المشترين.
| شهور الجرد | معدل الامتصاص الشهري | نوع السوق | الآثار المترتبة |
|---|---|---|---|
| < 4 أشهر | > 25% | سوق بائع قوي | عرض منخفض، مبيعات سريعة، أسعار صاعدة، حروب العطاءات محتملة |
| 4 – 6 أشهر | 16.7% – 25% | سوق البائع | الطلب يفوق العرض؛ ظروف مواتية للبائعين |
| 6 – 7 أشهر | 14.3% – 16.7% | سوق متوازن | العرض والطلب متساويان تقريبًا؛ أسعار مستقرة |
| > 7 أشهر | < 14.3% | سوق المشتري | عرض زائد، مبيعات أبطأ، ضغط انخفاض الأسعار |
كفحص عملي، سوق به 120 قائمة نشطة و30 منزل مباع على مدار فترة 4 أشهر يبيع 15 منزل شهريًا، مما يعطي معدل امتصاص شهري قدره 12.5% — وهو ما يتوافق مع 8 أشهر من الجرد، وهو يقع ضمن نطاق سوق المشتري.
الأسئلة الشائعة
ما هو معدل الامتصاص الجيد؟ كلما ارتفع معدل الامتصاص (فوق نحو 15% إلى 20% شهريًا) كان ذلك في صالح البائعين، وكلما انخفض كان في صالح المشترين.
ما علاقته بأشهر المخزون؟ أشهر المخزون هي مقلوب معدل الامتصاص الشهري. فمعدل امتصاص قدره 10% شهريًا يعادل 10 أشهر من المخزون.
ما الفترة التي ينبغي استخدامها؟ يعتمد كثير من الوسطاء العقاريين على مبيعات آخر 3 أو 6 أو 12 شهرًا لتخفيف أثر التقلبات الموسمية.
