¿Qué es la tasa de absorción?
La tasa de absorción mide la rapidez con la que se venden las viviendas en un mercado determinado. Se obtiene dividiendo el número de viviendas vendidas durante un periodo entre el número de propiedades activas en venta, lo que indica el porcentaje del inventario que se absorbe cada mes. El concepto complementario de los «meses de inventario» refleja cuánto tardaría en venderse todo el stock disponible si no entrara ninguna vivienda nueva al mercado.
Cómo usar esta calculadora
Introduce el número de propiedades activas (el inventario actual), las viviendas vendidas y la duración del periodo de ventas en meses. La calculadora transforma las ventas en un ritmo mensual y, a partir de ahí, obtiene la tasa de absorción y los meses de inventario. Como regla general, menos de unos 5 o 6 meses de inventario indica un mercado de vendedores, mientras que más de 6 o 7 meses apunta a un mercado de compradores.
La fórmula explicada
Primero calculamos las viviendas vendidas al mes: Viviendas vendidas ÷ Periodo. Los meses de inventario son entonces Propiedades activas ÷ Viviendas vendidas al mes. La tasa de absorción en porcentaje es (Viviendas vendidas al mes ÷ Propiedades activas) × 100. Las dos métricas son recíprocas, expresadas en unidades distintas.
$$\text{Meses de inventario} = \dfrac{\text{Propiedades activas}}{\text{Viviendas vendidas al mes}}$$$$\text{Viviendas vendidas al mes} = \dfrac{\text{Viviendas vendidas}}{\text{Periodo}}$$$$\text{Tasa de absorción} = \dfrac{\text{Viviendas vendidas al mes}}{\text{Propiedades activas}} \times 100\%$$
Ejemplo práctico
Imagina un mercado con 200 propiedades activas y 60 viviendas vendidas en 3 meses. Viviendas vendidas al mes = \(60 \div 3 = 20\). Meses de inventario = \(200 \div 20 = 10\) meses. Tasa de absorción = \((20 \div 200) \times 100 = 10\,\%\) al mes. Diez meses de inventario reflejan un mercado de compradores con un ritmo de ventas relativamente lento.
Umbrales de Meses de Inventario del Mercado
La tasa de absorción mide qué tan rápido se venden las viviendas en un mercado dado. Los meses de inventario (MOI) es su inverso — el número de meses que tomaría vender todos los listados activos actuales al ritmo actual de ventas. Los dos están directamente relacionados:
$$\text{Meses de Inventario} = \frac{\text{Listados Activos}}{\text{Viviendas Vendidas por Mes}} = \frac{100}{\text{Tasa de Absorción Mensual (\%)}}$$
La regla de oro ampliamente utilizada en bienes raíces interpreta estas cifras de la siguiente manera. Una tasa de absorción alta (inventario bajo) favorece a los vendedores, mientras que una tasa de absorción baja (inventario alto) favorece a los compradores.
| Meses de Inventario | Tasa de Absorción Mensual | Tipo de Mercado | Implicación |
|---|---|---|---|
| < 4 meses | > 25% | Mercado fuerte de vendedor | Oferta baja, ventas rápidas, precios en alza, guerras de ofertas probable |
| 4 – 6 meses | 16,7% – 25% | Mercado de vendedor | La demanda supera la oferta; condiciones favorables para los vendedores |
| 6 – 7 meses | 14,3% – 16,7% | Mercado equilibrado | La oferta y la demanda son aproximadamente iguales; precios estables |
| > 7 meses | < 14,3% | Mercado de comprador | Exceso de oferta, ventas más lentas, presión de precios a la baja |
Como verificación trabajada, un mercado con 120 listados activos y 30 viviendas vendidas durante un período de 2 meses vende 15 viviendas por mes, lo que da una tasa de absorción mensual de 12,5% — correspondiente a 8 meses de inventario, que se encuentra en el rango del mercado de comprador.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es una buena tasa de absorción? Una tasa de absorción alta (por encima del 15-20 % mensual aproximadamente) favorece a los vendedores; una tasa baja favorece a los compradores.
¿Qué relación tiene con los meses de inventario? Los meses de inventario son el inverso de la tasa de absorción mensual. Una tasa del 10 % al mes equivale a 10 meses de inventario.
¿Qué periodo conviene usar? Muchos agentes utilizan los últimos 3, 6 o 12 meses de ventas para suavizar las oscilaciones estacionales.
