Что такое скорость поглощения рынка?
Скорость поглощения (absorption rate) показывает, насколько быстро раскупаются объекты на конкретном рынке недвижимости. Её считают как отношение числа проданных за период объектов к числу активных предложений — получается доля запаса, которая «поглощается» за месяц. Тесно связанный с ней показатель «месяцы запаса предложения» отвечает на вопрос: за сколько времени распродадутся все текущие объявления, если новые объекты на рынок больше не выйдут.
Как пользоваться калькулятором
Введите количество активных объявлений (текущий запас на рынке), число проданных объектов и длительность периода продаж в месяцах. Калькулятор переведёт продажи в месячный темп, после чего рассчитает скорость поглощения и месяцы запаса предложения. Как ориентир: менее примерно 5–6 месяцев запаса говорят о рынке продавца, а более 6–7 месяцев — о рынке покупателя.
Разбор формулы
Сначала находим число продаж в месяц: Продано объектов ÷ Период. Месяцы запаса предложения — это Активные объявления ÷ Продаж в месяц. Скорость поглощения в процентах считается так: (Продаж в месяц ÷ Активные объявления) × 100. По сути оба показателя обратны друг другу, просто выражены в разных единицах.
$$\text{Месяцы запаса} = \dfrac{\text{Активные объявления}}{\text{Продаж в месяц}}$$$$\text{Скорость поглощения} = \dfrac{\text{Продаж в месяц}}{\text{Активные объявления}} \times 100\%$$
Пример расчёта
Допустим, на рынке 200 активных объявлений, а за 3 месяца продано 60 объектов. Продаж в месяц = \(60 \div 3 = 20\). Месяцы запаса = \(200 \div 20 = 10\) месяцев. Скорость поглощения = \((20 \div 200) \times 100 = 10\,\%\) в месяц. Десять месяцев запаса указывают на рынок покупателя с относительно вялыми продажами.
Частые вопросы
Какая скорость поглощения считается хорошей? Высокая скорость (примерно выше 15–20 % в месяц) играет на руку продавцам, низкая — покупателям.
Как это связано с месяцами запаса предложения? Месяцы запаса — величина, обратная месячной скорости поглощения. Темп 10 % в месяц соответствует 10 месяцам запаса.
Какой период лучше брать? Многие риелторы используют продажи за последние 3, 6 или 12 месяцев, чтобы сгладить сезонные колебания.
Пороги показателя месячного предложения на рынке недвижимости
Коэффициент поглощения измеряет, с какой скоростью продаются дома на данном рынке. Месячное предложение (МП) — это обратный показатель, то есть количество месяцев, необходимых для продажи всех текущих активных объявлений при текущем темпе продаж. Эти два показателя напрямую связаны:
$$\text{Месячное предложение} = \frac{\text{Активные объявления}}{\text{Дома, проданные в месяц}} = \frac{100}{\text{Месячный коэффициент поглощения (\%)}}$$
Широко используемое правило сферы недвижимости интерпретирует эти показатели следующим образом. Высокий коэффициент поглощения (низкое предложение) благоприятен для продавцов, а низкий коэффициент поглощения (высокое предложение) благоприятен для покупателей.
| Месячное предложение | Месячный коэффициент поглощения | Тип рынка | Последствия |
|---|---|---|---|
| < 4 месяцев | > 25% | Сильный рынок продавца | Низкое предложение, быстрые продажи, растущие цены, вероятны войны торгов |
| 4 – 6 месяцев | 16,7% – 25% | Рынок продавца | Спрос превышает предложение; благоприятные условия для продавцов |
| 6 – 7 месяцев | 14,3% – 16,7% | Сбалансированный рынок | Предложение и спрос примерно равны; цены стабильны |
| > 7 месяцев | < 14,3% | Рынок покупателя | Избыточное предложение, более медленные продажи, давление на снижение цен |
Как проверочный расчёт, рынок с 120 активными объявлениями и 30 проданными домами за 2-месячный период продаёт 15 домов в месяц, что даёт месячный коэффициент поглощения 12,5% — соответствующий 8 месяцам предложения, что входит в диапазон рынка покупателя.
