ما هي قاعدة 28/36؟
قاعدة 28/36 من أكثر القواعد الإرشادية شيوعًا في التخطيط المالي الشخصي وإقراض الرهن العقاري، إذ تساعدك على تقدير حجم المسكن الذي تستطيع تحمّل تكاليفه براحة. وتنص القاعدة على ألّا تتجاوز نفقات السكن 28% من دخلك الشهري الإجمالي (وهي ما تُعرف بـ"النسبة الأمامية")، وألّا تتجاوز جميع التزاماتك من الديون بما فيها السكن 36% من دخلك الشهري الإجمالي (وهي "النسبة الخلفية"). تجدر الإشارة إلى أن هذه القاعدة شائعة في النظام المالي الأمريكي تحديدًا، وقد تختلف معايير الإقراض في بلدك، لكنها تبقى مقياسًا عمليًا ممتازًا لانضباطك المالي أينما كنت.
كيفية استخدام الحاسبة
أدخل دخلك الشهري الإجمالي (دخلك قبل خصم الضرائب) ثم أدخل أقساط ديونك الشهرية الحالية مثل قروض السيارة والقروض الدراسية والحد الأدنى لمدفوعات بطاقات الائتمان. ستعرض لك الحاسبة حدّ السكن عند 28%، وحدّ إجمالي الديون عند 36%، إضافةً إلى أقصى قسط سكني موصى به — وهو الأصغر بين حدّ الـ28% والمبلغ المتبقي بعد طرح ديونك الأخرى من حدّ الـ36%.
شرح المعادلة
تعتمد القاعدة على عمليتي ضرب بسيطتين:
$$\text{الحد الأقصى للسكن} = 0.28 \times \text{الدخل الشهري الإجمالي}$$$$\text{الحد الأقصى لإجمالي الديون} = 0.36 \times \text{الدخل الشهري الإجمالي}$$
ولأن الحد الخلفي يشمل جميع الديون، فإن المبلغ المتاح للسكن هو الحد الخلفي مطروحًا منه ديونك الحالية. وعادةً ما تشترط جهات الإقراض تحقيق النسبتين معًا، لذا فإن الرقم الموصى به هو القيمة الأقل بين المبلغين المخصصين للسكن.
مثال تطبيقي
لنفترض أن دخلك الشهري الإجمالي 6,000 دولار وأن لديك 500 دولار من الديون الشهرية الحالية. يكون حدّك الأمامي \(0.28 \times 6{,}000 = \textbf{1{,}680}\) دولار، وحدّك الخلفي \(0.36 \times 6{,}000 = \textbf{2{,}160}\) دولار. وبعد طرح 500 دولار من ديونك الأخرى، يتبقى \(2{,}160 - 500 = 1{,}660\) دولار للسكن. وبما أن 1,660 أقل من 1,680، فإن أقصى قسط سكني موصى به لك هو 1,660 دولار شهريًا.
القدرة على تحمل التكاليف عبر مستويات الدخل
قاعدة 28/36 تضع سقفين. حد النسبة الأمامية هو 28% من إجمالي الدخل الشهري، وهو الحد الأقصى الذي يجب أن ينفق على السكن (رأس المال والفائدة والضرائب والتأمين). حد النسبة الخلفية هو 36% من إجمالي الدخل لجميع الديون مجتمعة، لذلك المساحة المتبقية للسكن بعد دفعات الديون الموجودة هي \(0.36 \times \text{الدخل} - \text{الديون}\). دفعة السكن الموصى بها القصوى هي الأصغر من الاثنتين:
$$\text{ميزانية السكن} = \min\!\left(0.28 \times \text{الدخل},\; 0.36 \times \text{الدخل} - \text{الديون}\right)$$
الجدول أدناه يطبق هذا على عدة دخول شهرية إجمالية واقعية وأحمال ديون شهرية موجودة.
| إجمالي الدخل الشهري | الديون الشهرية الموجودة | حد السكن 28% | حد إجمالي الديون 36% | المساحة المتبقية بعد الديون (36% − الديون) | دفعة السكن القصوى الموصى بها |
|---|---|---|---|---|---|
| 4,000 دولار | 200 دولار | 1,120 دولار | 1,440 دولار | 1,240 دولار | 1,120 دولار |
| 4,000 دولار | 600 دولار | 1,120 دولار | 1,440 دولار | 840 دولار | 840 دولار |
| 6,000 دولار | 300 دولار | 1,680 دولار | 2,160 دولار | 1,860 دولار | 1,680 دولار |
| 6,000 دولار | 700 دولار | 1,680 دولار | 2,160 دولار | 1,460 دولار | 1,460 دولار |
| 8,000 دولار | 500 دولار | 2,240 دولار | 2,880 دولار | 2,380 دولار | 2,240 دولار |
| 8,000 دولار | 1,000 دولار | 2,240 دولار | 2,880 دولار | 1,880 دولار | 1,880 دولار |
| 10,000 دولار | 600 دولار | 2,800 دولار | 3,600 دولار | 3,000 دولار | 2,800 دولار |
| 10,000 دولار | 1,400 دولار | 2,800 دولار | 3,600 دولار | 2,200 دولار | 2,200 دولار |
لاحظ كيف أن حد النسبة الأمامية 28% عادة ما يكون هو المسيطر عند انخفاض الديون (وهو القيد الملزم)، بينما مع ارتفاع الديون الموجودة يتقلص رقم 36% ناقص الديون ويسيطر. يمكنك التحقق من كيفية تراكم التزاماتك الموجودة باستخدام حساب نسبة الدين إلى الدخل.
تفسير نتيجتك
دفعة السكن الموصى بها الخاصة بك تأتي من أي من الحدين الأقل، والحد الذي يحكم يخبرك بشيء مفيد عن أموالك.
- حد 28% يحكم عندما \(0.28 \times \text{الدخل} \le 0.36 \times \text{الدخل} - \text{الديون}\)، والذي يبسط إلى أن ديونك غير السكنية الموجودة تكون بنسبة 8% أو أقل من إجمالي الدخل. في هذه الحالة ديونك الأخرى متواضعة، والقدرة على تحمل السكن يتم تحديدها بحتة من خلال النسبة الأمامية. تقليل الديون بشكل أكبر لن يرفع ميزانيتك السكنية — السقف الأمامي هو القيد.
- رقم 36% ناقص الديون يحكم عندما تتجاوز الديون الشهرية الموجودة 8% من إجمالي الدخل. هنا مساحتك الخلفية هي العامل المحدد: كل دولار من دفع الديون الشهرية يخفض ميزانيتك السكنية بمقدار دولار واحد. سداد قروض السيارات أو قروض الطلاب أو بطاقات الائتمان يزيد مباشرة من دفعة السكن التي تسمح بها القاعدة.
- نتيجة 0 دولار أو سالبة تعني \(0.36 \times \text{الدخل} - \text{الديون}\) قد انخفضت إلى صفر أو ما دونه — دفعات ديونك الموجودة تستهلك بالفعل كل (أو أكثر من) بدل 36% الخلفي. القاعدة تشير إلى عدم وجود مساحة لدفعة سكن حتى يتم تقليل الديون أو يرتفع الدخل. على سبيل المثال، دخل 6,000 دولار مع 2,200 دولار من الديون الشهرية يترك \(0.36 \times 6000 - 2200 = -40\)، لذلك الخط الإرشادي قد يوصي بـ 0 دولار.
هذه النسب تعكس كيفية تقييم العديد من المقرضين للمقترضين: نسبة النهاية الأمامية (السكن) ونسبة النهاية الخلفية (إجمالي الديون) هي شاشات الاكتتاب القياسية، مع كون 28% و36% هما معايير التوافق الشائعة. بعض برامج القروض تسمح بنسب أعلى، لذلك النتيجة هنا ليست موافقة قرض، ولا عرض سعر، ولا ضمان التأهيل. إنه خط إرشادي للميزانية يقدر دفعة مستدامة قبل حساب الدفعة الأولى الخاصة بك وسعر الفائدة وضرائب الممتلكات والتأمين ورسوم الرابطة الأفقية وملف الائتمان الخاص بك.
لتحويل دفعة السكن إلى سعر منزل متوقع أو مبلغ قرض، اجمع هذا الرقم مع حساب القدرة على تحمل التكاليف الكامل الذي يأخذ في الاعتبار السعر والمدة.
هذه معلومات تعليمية عامة، وليست نصيحة مالية شخصية. استشر محترفًا مختصًا في الرهن العقاري أو المالية حول وضعك المحدد قبل اتخاذ قرارات الاقتراض.
الأسئلة الشائعة
هل تشمل نسبة الـ28% الضرائب والتأمين؟ نعم — تشمل تكلفة السكن عادةً ما يُعرف بـ PITI أي أصل القرض والفائدة والضرائب العقارية وتأمين المنزل (إضافةً إلى رسوم اتحاد الملاك إن وُجدت).
هل يُستخدم الدخل الإجمالي أم الصافي؟ تعتمد قاعدة 28/36 على الدخل الإجمالي (قبل الضرائب)، وهو الرقم المعياري الذي تقيّمه جهات الإقراض.
هل يمكنني تجاوز هذه النسب؟ توافق بعض جهات الإقراض على نسب أعلى لمن يتمتع بسجل ائتماني قوي أو يقدّم دفعة أولى كبيرة، لكن الالتزام بحدود 28/36 يمنحك هامش أمان مالي أكبر.
