28/36 규칙이란?
28/36 규칙은 미국의 개인 재무 설계와 주택담보대출(모기지) 심사에서 널리 쓰이는 기준으로, 내가 감당할 수 있는 주택 가격이 어느 정도인지 가늠하는 데 도움을 줍니다. 핵심은 간단합니다. 주거비에는 월 총소득의 28% 이하만 지출하고(이른바 '프런트엔드' 비율), 주거비를 포함한 모든 부채 상환액은 월 총소득의 36%를 넘지 않도록(이른바 '백엔드' 비율) 관리하라는 것입니다. 참고로 이는 미국 대출 기관의 관행에 기반한 기준이며, 한국의 DSR·DTI 등 대출 규제와는 산정 방식이 다르므로 국내 상황에는 그대로 적용되지 않습니다.
계산기 사용 방법
월 총소득(세전 소득)과 자동차 할부금, 학자금 대출, 신용카드 최소 결제액 등 기존에 매월 갚고 있는 부채 상환액을 입력하세요. 그러면 28% 주거비 한도, 36% 총부채 한도, 그리고 권장 최대 주거비가 계산됩니다. 권장 주거비는 28% 한도와, 36% 한도에서 기존 부채를 뺀 금액 중 더 작은 값입니다.
공식 풀이
이 규칙은 두 번의 간단한 곱셈으로 이루어집니다.
$$\text{최대 주거비} = 0.28 \times \text{월 총소득}$$
$$\text{최대 총부채} = 0.36 \times \text{월 총소득}$$
백엔드 한도는 모든 부채를 포함하므로, 주거비로 쓸 수 있는 여유분은 백엔드 한도에서 기존 부채를 뺀 금액입니다. 대출 기관은 보통 두 비율을 모두 충족하길 원하기 때문에, 권장 금액은 두 주거비 값 중 더 낮은 쪽이 됩니다.
계산 예시
월 총소득이 $6,000이고 매월 갚는 기존 부채가 $500이라고 가정해 봅시다. 프런트엔드 한도는 \(0.28 \times 6{,}000 = \$1{,}680\)입니다. 백엔드 한도는 \(0.36 \times 6{,}000 = \$2{,}160\)입니다. 여기서 기존 부채 $500을 빼면 \(\$2{,}160 - \$500 = \$1{,}660\)이 주거비로 남습니다. $1,660이 $1,680보다 작으므로, 권장 최대 주거비는 월 $1,660이 됩니다.
소득 수준별 구매력
28/36 규칙은 두 가지 한도를 설정합니다. 전면 한도는 총 월 소득의 28%로, 주택(원금, 이자, 세금 및 보험)에 할당할 수 있는 최대 금액입니다. 후면 한도는 총 소득의 36%로 모든 부채를 합친 것이므로, 기존 부채 상환 후 주택에 남은 여유는 \(0.36 \times \text{소득} - \text{부채}\)입니다. 권장되는 최대 주택 상환액은 두 가지 중 더 작은 값입니다:
$$\text{주택 예산} = \min\!\left(0.28 \times \text{소득},\; 0.36 \times \text{소득} - \text{부채}\right)$$
아래 표는 이를 여러 현실적인 총 월 소득과 기존 월 부채에 적용한 것입니다.
| 총 월 소득 | 기존 월 부채 | 28% 주택 한도 | 36% 전체 부채 한도 | 부채 후 남은 여유(36% − 부채) | 권장 최대 주택 상환액 |
|---|---|---|---|---|---|
| $4,000 | $200 | $1,120 | $1,440 | $1,240 | $1,120 |
| $4,000 | $600 | $1,120 | $1,440 | $840 | $840 |
| $6,000 | $300 | $1,680 | $2,160 | $1,860 | $1,680 |
| $6,000 | $700 | $1,680 | $2,160 | $1,460 | $1,460 |
| $8,000 | $500 | $2,240 | $2,880 | $2,380 | $2,240 |
| $8,000 | $1,000 | $2,240 | $2,880 | $1,880 | $1,880 |
| $10,000 | $600 | $2,800 | $3,600 | $3,000 | $2,800 |
| $10,000 | $1,400 | $2,800 | $3,600 | $2,200 | $2,200 |
부채가 적을 때 28% 전면 한도가 일반적으로 우위를 점하고(이것이 구속되는 제약), 기존 부채가 증가하면서 36% 빼기 부채 수치가 줄어들어 우위를 차지하게 됩니다. 부채 대 소득 비율 계산으로 기존 의무 사항이 어떻게 쌓여있는지 확인할 수 있습니다.
결과 해석
권장되는 주택 상환액은 두 한도 중 더 낮은 것에서 나오며, 어느 한도가 적용되는지는 재정 상태에 대해 유용한 정보를 알려줍니다.
- 28% 한도가 적용되는 경우 \(0.28 \times \text{소득} \le 0.36 \times \text{소득} - \text{부채}\)일 때이며, 이는 기존 비주택 부채가 총 소득의 8% 이하임을 의미합니다. 이 경우 다른 부채가 적으므로 주택 구매력은 순전히 전면 비율로 결정됩니다. 부채를 더 줄여도 주택 예산이 올라가지 않습니다 — 전면 상한선이 제약 요소입니다.
- 36% 빼기 부채 수치가 적용되는 경우 기존 월 부채가 총 소득의 8%를 초과할 때입니다. 여기서 후면 여유가 제한 요소입니다: 월별 부채 상환액 1달러마다 규칙이 허용하는 주택 상환액이 1달러 줄어듭니다. 자동차 대출, 학생 대출 또는 신용 카드를 갚으면 직접 규칙이 허용하는 주택 상환액을 증가시킵니다.
- $0 또는 음수 결과는 \(0.36 \times \text{소득} - \text{부채}\)가 0 이하로 떨어졌다는 의미입니다 — 기존 부채 상환이 이미 36% 후면 허용액 전체(또는 그 이상)를 소비했습니다. 규칙은 부채가 감소되거나 소득이 증가할 때까지 주택 상환액을 위한 여유가 없음을 나타냅니다. 예를 들어, $6,000 소득에 월 $2,200 부채가 있으면 \(0.36 \times 6000 - 2200 = -40\)이므로 지침은 $0을 권장합니다.
이러한 백분율은 많은 대출 기관이 차용인을 평가하는 방식을 반영합니다: 전면(주택) 비율과 후면(전체 부채) 비율은 표준 인수 심사 기준이며, 28%와 36%는 일반적인 규칙적 벤치마크입니다. 일부 대출 프로그램은 더 높은 비율을 허용하므로, 여기서의 결과는 대출 승인, 이자율 견적 또는 자격 보장이 아닙니다. 이는 계약금, 이자율, 부동산세, 보험, HOA 회비 및 신용 프로필을 고려하기 전에 지속 가능한 상환액을 추정하는 예산 지침입니다.
주택 상환액을 예상 주택 가격 또는 대출 금액으로 변환하려면 이 수치를 이자율과 기간을 고려한 완전한 구매력 계산과 함께 사용하십시오.
이것은 일반적인 교육 정보일 뿐 개인화된 재무 조언이 아닙니다. 차용 결정을 내리기 전에 자격을 갖춘 모기지 또는 재무 전문가와 상담하여 구체적인 상황을 논의하십시오.
자주 묻는 질문
28%에 세금과 보험료도 포함되나요? 네, 그렇습니다. 주거비는 일반적으로 PITI, 즉 원금(Principal), 이자(Interest), 재산세(Taxes), 주택 보험료(Insurance)를 모두 포함하며 관리비(HOA) 등이 있다면 그것도 더해집니다.
총소득과 실수령액 중 어느 것을 쓰나요? 28/36 규칙은 세전 총소득을 기준으로 합니다. 이는 대출 기관이 심사할 때 사용하는 표준 수치입니다.
이 비율을 초과해도 되나요? 신용도가 높거나 계약금(다운페이먼트)을 많이 낼 경우 더 높은 비율로 승인해 주는 대출 기관도 있습니다. 다만 28/36 범위 안에 머무르면 재무적으로 더 든든한 여유를 확보할 수 있습니다.
