28/36 Kuralı Nedir?
28/36 kuralı, kişisel finans ve konut kredisi dünyasında yaygın olarak kullanılan bir kılavuz ilkedir; ne kadarlık bir konutu rahatça karşılayabileceğinizi değerlendirmenize yardımcı olur. Bu kurala göre, brüt aylık gelirinizin %28'inden fazlasını konut giderlerine ("ön uç" oranı) ve brüt aylık gelirinizin %36'sından fazlasını da konut dahil tüm borç ödemelerine ("arka uç" oranı) ayırmamanız önerilir. Bu yöntem ABD konut kredisi sisteminde yaygındır; Türkiye'deki bankalar genellikle kredi taksitinin gelire oranına farklı eşikler uygulasa da, kuralın temel mantığı bütçenizi her yerde sağlam tutmanıza yarar.
Bu Hesaplama Aracını Nasıl Kullanırsınız?
Brüt aylık gelirinizi (vergi öncesi geliriniz) ve taşıt kredisi, öğrenci kredisi ve asgari kredi kartı ödemeleri gibi mevcut aylık borç ödemelerinizi girin. Hesaplama aracı size üç değer sunar: %28'lik konut limitiniz, %36'lık toplam borç limitiniz ve önerilen en yüksek konut ödemesi. Bu son değer, %28 limiti ile, diğer borçlarınızı %36 limitinden çıkardıktan sonra kalan tutardan hangisi daha düşükse odur.
Formül Açıklaması
Kuralın temelinde iki basit çarpma işlemi yatar:
$$\text{Maksimum Konut} = 0{,}28 \times \text{Brüt Aylık Gelir}$$$$\text{Maksimum Toplam Borç} = 0{,}36 \times \text{Brüt Aylık Gelir}$$Arka uç limiti tüm borçları kapsadığından, konuta ayrılabilecek pay arka uç limitinden mevcut borçlarınızın düşülmesiyle bulunur. Kredi verenler genellikle her iki oranın da sağlanmasını ister; bu nedenle önerilen tutar, iki konut rakamından daha düşük olanıdır.
Örnek Hesaplama
Diyelim ki brüt aylık geliriniz 6.000 $ ve mevcut aylık borcunuz 500 $. Ön uç limitiniz $$0{,}28 \times 6.000 = \mathbf{1.680\ \$}$$ olur. Arka uç limitiniz ise $$0{,}36 \times 6.000 = \mathbf{2.160\ \$}$$'dır. 500 $'lık diğer borcunuzu çıkardığınızda konuta $$2.160\ \$ - 500\ \$ = 1.660\ \$$$ kalır. 1.660 $, 1.680 $'dan daha düşük olduğu için önerilen en yüksek konut ödemeniz aylık 1.660 $ olur.
Gelir Seviyeleri Arasında Uygunluk
28/36 kuralı iki üst sınır belirler. Ön uç sınırı brüt aylık gelirin %28'idir, konut için (anapara, faiz, vergiler ve sigorta) harcanması gereken maksimum tutardır. Arka uç sınırı brüt gelirin %36'sıdır ve tüm borçlar için geçerlidir, bu nedenle mevcut borç ödemelerinden sonra konut için kalan alan \(0.36 \times \text{Gelir} - \text{Borçlar}\) şeklindedir. Önerilen maksimum konut ödemeniz iki sınırdan küçük olanıdır:
$$\text{Konut Bütçesi} = \min\!\left(0.28 \times \text{Gelir},\; 0.36 \times \text{Gelir} - \text{Borçlar}\right)$$
Aşağıdaki tablo bunu birkaç gerçekçi brüt aylık gelir ve mevcut aylık borç yüküne uygular.
| Brüt aylık gelir | Mevcut aylık borçlar | %28 konut sınırı | %36 toplam borç sınırı | Borçlardan sonra kalan (%36 − borçlar) | Önerilen maksimum konut ödemesi |
|---|---|---|---|---|---|
| $4.000 | $200 | $1.120 | $1.440 | $1.240 | $1.120 |
| $4.000 | $600 | $1.120 | $1.440 | $840 | $840 |
| $6.000 | $300 | $1.680 | $2.160 | $1.860 | $1.680 |
| $6.000 | $700 | $1.680 | $2.160 | $1.460 | $1.460 |
| $8.000 | $500 | $2.240 | $2.880 | $2.380 | $2.240 |
| $8.000 | $1.000 | $2.240 | $2.880 | $1.880 | $1.880 |
| $10.000 | $600 | $2.800 | $3.600 | $3.000 | $2.800 |
| $10.000 | $1.400 | $2.800 | $3.600 | $2.200 | $2.200 |
Düşük borçta %28 ön uç sınırının genellikle hakim olduğunu (bağlayıcı kısıtlama olduğunu) fark edin, oysa mevcut borç arttıkça %36 eksi borç rakamı shrink eder ve üstünlük kazanır. Mevcut yükümlülüklerinizin nasıl ortaya çıktığını bir borç-gelir oranı hesaplaması ile kontrol edebilirsiniz.
Sonucunuzu Yorumlama
Önerilen konut ödemeniz iki sınırdan düşük olanından gelir ve hangi sınırın hakim olduğu finansal durumunuz hakkında faydalı bilgiler verir.
- %28 sınırı hakim olur \(0.28 \times \text{Gelir} \le 0.36 \times \text{Gelir} - \text{Borçlar}\) olduğunda, bu da mevcut konut dışı borçlarınızın brüt gelirin %8'inde veya altında olduğu anlamına gelir. Bu durumda diğer borçlarınız mütevazıdır ve konut uygunluğu tamamen ön uç oranı tarafından belirlenir. Borcu daha da azaltmak konut bütçenizi artırmaz — ön uç tavanı kısıtlamadır.
- %36 eksi borç rakamı hakim olur mevcut aylık borçlar brüt gelirin %8'ini aştığında. Burada arka uç alanınız sınırlayıcı faktördür: her bir aylık borç ödemesi doları, konut bütçenizi bir dolar azaltır. Araba kredilerini, öğrenci kredilerini veya kredi kartlarını ödemek, kuralın izin verdiği konut ödemesini doğrudan artırır.
- $0 veya negatif bir sonuç, \(0.36 \times \text{Gelir} - \text{Borçlar}\) sıfıra veya altına düştüğü anlamına gelir — mevcut borç ödemeleriniz zaten %36 arka uç limitinin tamamını (veya daha fazlasını) tüketmiştir. Kural borçlar azaltılıncaya veya gelir arttırılıncaya kadar konut ödemesi için yer olmadığını gösterir. Örneğin, $6.000 gelir ve $2.200 aylık borç \(0.36 \times 6000 - 2200 = -40\) bırakır, bu nedenle kılavuz $0 tavsiye ederdi.
Bu yüzdeler birçok borç verenin borçluları nasıl değerlendirdiğini yansıtır: ön uç (konut) oranı ve arka uç (toplam borç) oranı standart underwriting ekranlarıdır ve %28 ve %36 yaygın uyumlu kıyaslamadır. Bazı kredi programları daha yüksek oranlar sağlar, bu nedenle buradaki bir sonuç kredi onayı, bir fiyat teklifi veya bir nitelik garantisi değildir. Bu, peşinat, faiz oranı, emlak vergileri, sigorta, HOA aidatları ve kredi profilinizi dikkate almadan önce sürdürülebilir bir ödemeyi tahmin eden bir bütçeleme kılavuzudur.
Bir konut ödemesini tahmini bir ev fiyatına veya kredi tutarına çevirmek için, bunu oran ve vadeli kullanı\n hakkında işlem yapan bir tam uygunluk hesaplaması ile eşleştirin.
Bu genel eğitim bilgisidir, kişiselleştirilmiş finansal tavsiye değildir. Borçlanma kararları vermeden önce belirli durumunuz hakkında nitelikli bir ipotek veya finansal profesyonele danışın.
Sıkça Sorulan Sorular
%28'lik orana vergiler ve sigorta dahil mi? Evet — konut gideri genellikle PITI olarak ifade edilir: anapara, faiz, emlak vergisi ve konut sigortası (varsa site/aidat ödemeleriyle birlikte).
Brüt gelir mi, net gelir mi kullanılır? 28/36 kuralı brüt (vergi öncesi) geliri esas alır; kredi verenlerin değerlendirdiği standart rakam budur.
Bu oranları aşabilir miyim? Bazı kredi verenler güçlü bir kredi geçmişi veya yüksek peşinatla daha yüksek oranları onaylayabilir; ancak 28/36 sınırları içinde kalmak size daha sağlam bir mali güvence sunar.
