28/36ルールとは？
28/36ルールは、アメリカの住宅ローン審査や家計管理で広く使われている目安で、「いくらの家なら無理なく買えるか」を判断するのに役立ちます。具体的には、住宅費は毎月の総収入の28％まで（フロントエンド比率）、住宅費を含めた借入全体の返済額は毎月の総収入の36％まで（バックエンド比率）に抑えるべきだという考え方です。
これはアメリカの慣行に基づく基準である点に注意してください。日本の住宅ローン審査では「返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）」が用いられ、金融機関ごとに30〜35％程度を上限とするのが一般的です。考え方は似ていますが、計算方法や基準値は異なります。
この計算ツールの使い方
毎月の総収入（税引き前の収入）と、自動車ローン・奨学金（学生ローン）・クレジットカードの最低支払額など、現在抱えている毎月の返済額を入力してください。ツールは「収入の28％にあたる住宅費の上限」「収入の36％にあたる借入全体の上限」、そして「推奨される住宅費の上限額」を算出します。推奨額は、28％の上限と、36％の上限から他の借入を差し引いて残った金額のうち、小さいほうの値になります。
計算式の仕組み
このルールは、2つのシンプルなかけ算で成り立っています。
$$\text{住宅費の上限} = 0.28 \times \text{毎月の総収入}$$$$\text{借入全体の上限} = 0.36 \times \text{毎月の総収入}$$バックエンドの上限はすべての借入をカバーするため、住宅費に使える余裕は「バックエンドの上限から現在の借入を引いた額」になります。金融機関は通常、両方の比率を満たすことを求めるため、推奨額は2つの住宅費のうち低いほうの金額となります。
計算例
たとえば、毎月の総収入が6,000ドル、現在の毎月の借入返済額が500ドルだとします。フロントエンドの上限は \(0.28 \times 6{,}000 = 1{,}680\) ドル。バックエンドの上限は \(0.36 \times 6{,}000 = 2{,}160\) ドルです。ここから他の借入500ドルを差し引くと、\(2{,}160 - 500 = 1{,}660\) ドルが住宅費に回せる金額となります。1,660ドルは1,680ドルより低いため、推奨される住宅費の上限は月1,660ドルになります。
所得レベル別の手頃さ
28/36ルールは2つの上限を設定します。フロントエンド上限は総月額収入の28%であり、住宅ローン（元本、利息、税金および保険）に充てるべき最大額です。バックエンド上限は総所得の36%で、すべての債務を合わせたものです。そのため、既存の債務支払い後に住宅ローンに残る余裕は\(0.36 \times \text{所得} - \text{債務}\)です。推奨される最大住宅ローン支払額は、以下の2つの小さい方です：
$$\text{住宅ローン予算} = \min\!\left(0.28 \times \text{所得},\; 0.36 \times \text{所得} - \text{債務}\right)$$
以下の表は、これを現実的なさまざまな総月額収入と既存の月額債務額に適用しています。
| 総月額収入 | 既存月額債務 | 28%住宅ローン上限 | 36%総債務上限 | 債務後の余裕（36% − 債務） | 推奨される最大住宅ローン支払額 |
|---|---|---|---|---|---|
| $4,000 | $200 | $1,120 | $1,440 | $1,240 | $1,120 |
| $4,000 | $600 | $1,120 | $1,440 | $840 | $840 |
| $6,000 | $300 | $1,680 | $2,160 | $1,860 | $1,680 |
| $6,000 | $700 | $1,680 | $2,160 | $1,460 | $1,460 |
| $8,000 | $500 | $2,240 | $2,880 | $2,380 | $2,240 |
| $8,000 | $1,000 | $2,240 | $2,880 | $1,880 | $1,880 |
| $10,000 | $600 | $2,800 | $3,600 | $3,000 | $2,800 |
| $10,000 | $1,400 | $2,800 | $3,600 | $2,200 | $2,200 |
低債務の場合、28%のフロントエンド上限が通常は優先されます（これが拘束条件です）。一方、既存債務が増えると、36%マイナス債務の数字は縮小し、これが優先されるようになります。負債対所得比率の計算で既存の義務がどのように積み重なるかを確認できます。
結果の解釈
推奨される住宅ローン支払額は、2つの上限のうち低い方から得られます。どちらが優先されるかは、あなたの財務状況について何か有用なことを示しています。
- 28%上限が優先される場合は、\(0.28 \times \text{所得} \le 0.36 \times \text{所得} - \text{債務}\)の場合で、これは既存の非住宅債務が総所得の8%以下であることに簡略化されます。この場合、他の債務は少なく、住宅ローンの手頃さは純粋にフロントエンド比率によって決まります。債務をさらに減らしても、住宅ローン予算は増えません。フロントエンドの天井が拘束条件です。
- 36%マイナス債務の数字が優先される場合は、既存月額債務が総所得の8%を超えている場合です。ここでは、バックエンドの余裕があなたの制限要因です。月額債務支払いの1ドルごとに、ルールが許可する住宅ローン支払額が1ドル減少します。カーローン、学生ローン、またはクレジットカードを返済することで、ルールが許可する住宅ローン支払額が直接増加します。
- $0またはマイナスの結果は、\(0.36 \times \text{所得} - \text{債務}\)がゼロ以下に低下したことを意味します。既存の債務支払いは既に36%のバックエンド許容額の全部（またはそれ以上）を消費しています。ルールは、債務が削減されるか収入が増えるまで、住宅ローン支払いの余裕がないことを示しています。例えば、$6,000の収入で月額$2,200の債務がある場合、\(0.36 \times 6000 - 2200 = -40\)となり、ガイドラインは$0を推奨します。
これらのパーセンテージは、多くの貸し手が借り手を評価する方法を反映しています。フロントエンド（住宅）比率とバックエンド（総債務）比率は標準的な引受スクリーンであり、28%と36%が一般的なコンフォーミング基準です。一部のローンプログラムではより高い比率が許可されるため、ここでの結果はローン承認、利率見積もり、または適格性の保証ではありません。これは、頭金、利率、固定資産税、保険、HOA費用、信用プロフィールを考慮する前に、持続可能な支払額を推定する予算ガイドラインです。
住宅ローン支払額を推定される住宅価格またはローン額に変換するには、この数字を、利率と期間を考慮する完全な手頃さ計算と組み合わせてください。
これは一般的な教育情報であり、個人的な財務アドバイスではありません。借入決定を行う前に、特定の状況について適格な住宅ローンまたは財務専門家に相談してください。
よくある質問
28％には税金や保険料も含まれますか？ はい。ここでいう住宅費は通常PITI、つまり元本（Principal）・利息（Interest）・固定資産税（Property taxes）・火災保険（Homeowners insurance）を指します（管理組合費〈HOA〉がある場合はそれも含みます）。
使うのは総収入ですか、それとも手取りですか？ 28/36ルールでは総収入（税引き前の収入）を使います。これは金融機関が審査で評価する標準的な数値です。
この比率を超えても大丈夫ですか？ 信用力が高い場合や頭金が多い場合は、より高い比率でも承認する金融機関があります。ただし28/36の範囲内に収めておくほうが、家計に健全な余裕を残せます。
