什麼是平均房價（ADR）？
平均房價（Average Daily Rate，簡稱 ADR）是飯店與短租產業中最關鍵的營運指標之一。它衡量在特定期間內，每一間「已售出客房」所創造的平均營收。由於 ADR 不計入未售出與招待性質的免費房間，因此能真實反映物業的訂價能力，是營收管理者、業主與分析師都高度關注的數字。
如何使用本計算器
請先輸入該期間的客房總營收（不含餐飲、停車及其他附加收入），再輸入已售房間數，也就是有付費並實際入住的「房晚數」。計算器會立即將營收除以已售房間數，算出你的 ADR。
公式拆解
計算公式非常簡單：
$$\text{ADR} = \dfrac{\text{客房總營收}}{\text{已售房間數}}$$
分子只能放客房營收；分母只能計入真正付費並入住的房間——空房與免費升等都要排除。這正是 ADR 與 RevPAR（每間可售房收益）的差異所在：RevPAR 是除以所有「可供出租」的房間數，無論是否售出。
實際範例
假設一間飯店昨晚的客房營收為 $25,000，共售出 200 間房，則 $$\text{ADR} = 25{,}000 \div 200 = 125.00$$ 每間已售房 $125.00。若同樣 200 間房、營收提升至 $30,000，ADR 便上升至 $150.00，代表訂價能力更強。
定義與詞彙表
- 平均日房價 (ADR)
- 在特定期間內，每間被佔用（已支付）房間的平均收入。計算方式為總房間收入除以售出房間數：\(\text{ADR} = \dfrac{\text{房間收入}}{\text{售出房間數}}\)。它衡量實現的定價，而非標價（掛牌價）。
- RevPAR（可用房間收入）
- 總房間收入除以可用房間數，或相等於 \(\text{ADR} \times \text{入住率}\)。與 ADR 不同的是，它考慮了未售出的庫存。
- 入住率
- 已售出房間占可用房間的百分比：\(\text{入住率} = \dfrac{\text{售出房間數}}{\text{可用房間數}} \times 100\%\)。
- 房間收入
- 僅來自房間銷售的總收入，不包括附加收入，如食物、飲料、停車或水療。這是 ADR 公式中的分子。
- 售出房間數
- 在該期間內已支付、被佔用的房間晚數。免費和內部使用房間通常被排除，以免人為降低 ADR。
- 可用房間數
- 物業在該期間內可能售出的房間晚數 — 通常為物業的實際房間數乘以夜晚數，減去任何故障房間。
- GOPPAR（可用房間毛營業利潤）
- 毛營業利潤除以可用房間數。它超越收入指標，反映營運支出後的盈利能力。
- 免費房間
- 免費提供的房間（例如促銷、忠誠度兌現、員工或業主使用）。在標準 ADR 計算中，它們從售出房間和房間收入中被排除。
不同情景下的 ADR
當收入增長速度超過售出房間數的增長時，ADR 會上升。以下情景將收入和數量分開獨立變化，以便您可以看到定價能力和預訂量如何各自影響此指標。
| 情景 | 房間收入 | 售出房間數 | ADR |
|---|---|---|---|
| 基線 | $25,000 | 200 | $125.00 |
| 更高房價、相同數量 | $30,000 | 200 | $150.00 |
| 相同收入、售出房間較少 | $25,000 | 150 | $166.67 |
| 更多收入和數量 | $40,000 | 250 | $160.00 |
請注意，以相同的總收入 ($25,000 / 150) 售出較少房間會產生比基線更高的 ADR — 這提醒我們，強勁的 ADR 可能伴隨較弱的入住率。將 ADR 與入住率或 RevPAR 配對，以獲得完整的圖景。
解讀您的 ADR 結果
ADR 最有意義的是在背景關聯中。用三種方式進行比較：
- 與競爭對手集合 (comp set) 相比：將您的 ADR 與市場上和您同等級的類似飯店進行基準測試。高於競爭對手集合平均值的 ADR 表明定價能力強；低於平均值可能表示打折或需求較弱。
- 與您自己的歷史趨勢相比：隨著時間推移追蹤 ADR（逐年、逐季節），以將真正的房價漲幅與通貨膨脹或季節波動區分開來。
- 與入住率一起考慮：高 ADR 配合低入住率並不一定比中等 ADR 配合高入住率更好。
將定價和數量聯繫在一起的關鍵關係是：
$$\text{RevPAR} = \text{ADR} \times \text{入住率}$$例如，ADR 為 $150、入住率為 80% 會產生 $120.00 的 RevPAR。因為 RevPAR 納入未售出的庫存，它通常比單獨的 ADR 更可靠地指導收入決策。
記住 ADR 遺漏的內容。它沒有說明飯店有多滿 — 兩家飯店可能有完全相同的 ADR，但其中一家入住率只有 50%。它也不包括附加收入（食物和飲料、停車、度假村費用、水療），因此優化每位客人總收入的飯店可能接受稍微較低的 ADR。若要獲得完整的視圖，請一起閱讀 ADR、入住率、RevPAR 和最終的利潤相關指標，如 GOPPAR。
常見問題
ADR 和 RevPAR 一樣嗎？不一樣。ADR 是以「已售房間」計算；RevPAR 則是以「可售房間」計算，因此 RevPAR 同時也反映了住房率。
要把稅金或度假村服務費算進去嗎？多數業者是以「淨客房營收」申報 ADR，不含稅金。重點是各期間的輸入口徑要保持一致，方便比較。
怎樣才算好的 ADR？這完全取決於地點、品牌與季節。建議拿自家的歷史走勢與競爭組合（comp set）來比較，而不是套用一個通用的標準值。
