什么是去化率？
去化率（Absorption Rate）用来衡量某个市场中房屋成交的快慢程度。它的计算方法是：用一段时间内的成交套数，除以在售房源（库存）数量，得到每月被市场"消化"掉的库存占比。与之密切相关的"库存消化月数"则告诉你：假设不再有新房源入市，按当前速度卖完所有在售房源需要多长时间。
如何使用本计算器
请依次输入在售房源数量（当前库存）、成交套数，以及统计周期（以月为单位）。计算器会先把成交量换算成每月成交节奏，再算出去化率和库存消化月数。一般经验法则是：库存消化月数低于约 5～6 个月，说明是卖方市场（房源紧俏）；高于约 6～7 个月，则更偏向买方市场（买家更有议价空间）。
计算公式详解
第一步，先算出月均成交量：成交套数 ÷ 统计周期。库存消化月数则为：在售房源 ÷ 月均成交量。去化率（百分比）的公式是：（月均成交量 ÷ 在售房源）× 100。这两个指标本质上互为倒数，只是换算成了不同的单位来表达。
$$\text{库存消化月数} = \dfrac{\text{在售房源}}{\text{月均成交量}}$$$$\text{去化率} = \dfrac{\text{月均成交量}}{\text{在售房源}} \times 100\%$$
实战举例
假设某个市场有 200 套在售房源，过去 3 个月内共成交 60 套。月均成交量 = \(60 \div 3 = 20\) 套；库存消化月数 = \(200 \div 20 = 10\) 个月；去化率 =\((20 \div 200) \times 100 = 10\%\) 每月。10 个月的库存消化周期，说明这是一个成交相对缓慢的买方市场。
库存月数市场阈值
吸收率衡量房屋在特定市场中的销售速度。库存月数(MOI)是其倒数——按照当前销售速度销售所有当前活跃房源所需的月数。两者直接相关：
$$\text{库存月数} = \frac{\text{活跃房源}}{\text{每月售出房屋数}} = \frac{100}{\text{月吸收率(\%)}}$$
广泛使用的房地产经验法则对这些数字的解释如下。高吸收率(低库存)对卖家有利，而低吸收率(高库存)对买家有利。
| 库存月数 | 月吸收率 | 市场类型 | 含义 |
|---|---|---|---|
| < 4 个月 | > 25% | 强势卖方市场 | 供应稀缺，销售快速，价格上升，竞拍战可能出现 |
| 4 – 6 个月 | 16.7% – 25% | 卖方市场 | 需求超过供应；对卖家有利的条件 |
| 6 – 7 个月 | 14.3% – 16.7% | 均衡市场 | 供应和需求大致相等；价格稳定 |
| > 7 个月 | < 14.3% | 买方市场 | 供应过剩，销售缓慢，价格下行压力 |
作为一个验证示例，一个拥有 120 套活跃房源且在 2 个月期间售出 30 套房屋的市场，每月销售 15 套房屋，月吸收率为 12.5% ——对应 8 个月的库存，属于买方市场范围。
常见问题
去化率多少算理想？ 去化率越高（大致高于每月 15～20%），对卖方越有利；去化率越低，则对买方越有利。
它和库存消化月数有什么关系？ 库存消化月数是月度去化率的倒数。比如每月 10% 的去化率，就对应 10 个月的库存消化周期。
统计周期该怎么选？ 很多经纪人会采用过去 3 个月、6 个月或 12 个月的成交数据，以平滑季节性波动带来的影响。
