흡수율이란?
흡수율(Absorption Rate)은 특정 시장에서 주택이 얼마나 빠르게 팔리고 있는지를 보여주는 지표입니다. 일정 기간 동안 거래가 완료된 주택 수를 활성 매물 수로 나눠 계산하며, 한 달에 전체 재고 중 몇 퍼센트가 소진되는지를 나타냅니다. 흔히 함께 쓰이는 '재고 소진 개월수(Months of Inventory)'는 새 매물이 더 이상 나오지 않는다고 가정했을 때 현재의 모든 매물이 모두 팔리는 데 몇 개월이 걸리는지를 알려줍니다.
계산기 사용 방법
활성 매물 수(현재 재고), 거래가 완료된 주택 수, 그리고 거래 기간(개월)을 입력하세요. 계산기는 거래량을 월 단위 속도로 환산한 뒤 흡수율과 재고 소진 개월수를 계산합니다. 일반적인 기준으로, 재고 소진 개월수가 약 5~6개월 미만이면 매도자 우위 시장, 6~7개월을 넘어서면 매수자 우위 시장으로 봅니다.
계산 공식
먼저 월간 거래량을 구합니다: 거래 완료 주택 수 ÷ 기간. 재고 소진 개월수는 활성 매물 수 ÷ 월간 거래량으로 계산합니다.
$$\text{재고 소진 개월수} = \dfrac{\text{활성 매물 수}}{\text{월간 거래량}}$$백분율로 표시한 흡수율은 (월간 거래량 ÷ 활성 매물 수) × 100입니다.
$$\text{흡수율} = \dfrac{\text{월간 거래량}}{\text{활성 매물 수}} \times 100\%$$두 지표는 단위만 다를 뿐 서로 역수 관계에 있습니다.
계산 예시
어떤 시장에 활성 매물이 200건 있고, 3개월 동안 60건이 거래되었다고 가정해 봅시다. 월간 거래량 = \(60 \div 3 = 20\)건. 재고 소진 개월수 = \(200 \div 20 = 10\)개월. 흡수율 = \((20 \div 200) \times 100 = \) 월 10%. 재고 소진 개월수가 10개월이라는 것은 거래가 비교적 느린 매수자 우위 시장임을 의미합니다.
재고 시장 임계값(개월)
흡수율은 주어진 시장에서 주택이 판매되는 속도를 측정합니다. 재고 개월(MOI)는 그 반대입니다. 현재의 판매 속도로 모든 현재 활성 리스팅을 판매하는 데 걸리는 개월 수입니다. 이 둘은 직접적으로 관련이 있습니다:
$$\text{재고 개월} = \frac{\text{활성 리스팅}}{\text{월간 판매 주택}} = \frac{100}{\text{월간 흡수율 (\%)}}$$
널리 사용되는 부동산 경험칙은 이러한 수치를 다음과 같이 해석합니다. 높은 흡수율(낮은 재고)은 판매자에게 유리하고, 낮은 흡수율(높은 재고)은 구매자에게 유리합니다.
| 재고 개월 | 월간 흡수율 | 시장 유형 | 의미 |
|---|---|---|---|
| < 4개월 | > 25% | 강한 판매자 시장 | 낮은 공급, 빠른 판매, 상승하는 가격, 입찰 전쟁 가능성 있음 |
| 4 – 6개월 | 16.7% – 25% | 판매자 시장 | 수요가 공급을 초과함; 판매자에게 유리한 조건 |
| 6 – 7개월 | 14.3% – 16.7% | 균형 시장 | 공급과 수요가 대체로 균등; 가격 안정적 |
| > 7개월 | < 14.3% | 구매자 시장 | 초과 공급, 느린 판매, 하향 가격 압박 |
검증 예로, 활성 리스팅 120개와 2개월 동안 판매된 주택 30개가 있는 시장은 월간 15개의 주택을 판매하며, 월간 흡수율이 12.5% 입니다 — 구매자 시장 범위에 해당하는 8개월의 재고에 해당합니다.
자주 묻는 질문
좋은 흡수율은 어느 정도인가요? 흡수율이 높을수록(대략 월 15~20% 이상) 매도자에게 유리하고, 낮을수록 매수자에게 유리합니다.
재고 소진 개월수와는 어떤 관계인가요? 재고 소진 개월수는 월간 흡수율의 역수입니다. 월 10%의 흡수율은 10개월의 재고 소진 기간과 같습니다.
어떤 기간을 기준으로 해야 하나요? 많은 중개사들이 계절적 변동을 완화하기 위해 직전 3개월, 6개월 또는 12개월의 거래 데이터를 사용합니다.
