İnşaat Kredisi Hesaplama Aracı Nedir?
Kredinin tamamını kapanışta elinize aldığınız klasik konut kredisinin aksine, inşaat kredisinde para, yapım aşamaları tamamlandıkça dilim dilim (draw) serbest bırakılır. Yalnızca fiilen kullandığınız tutar üzerinden faiz ödersiniz; dolayısıyla bakiyeniz — ve faiz maliyetiniz — yapım süresince giderek artar. Bu araç, kredi kalıcı finansmana dönüşmeden önce inşaat boyunca ödeyeceğiniz toplam faizi tahmin eder. (Not: Bu uygulama ABD'deki "construction loan" mantığına dayanır; Türkiye'deki banka uygulamaları ve mevzuat farklılık gösterebilir.)
Nasıl Kullanılır?
Toplam inşaat kredisi tutarını, yıllık faiz oranını ve inşaat vadesini (ay olarak) girin. Ardından ortalama kullanılan bakiye katsayısını seçin: %50 eşit aralıklı dilimleri, %40 yavaş bir başlangıcı, %60 ise öne yüklü bir takvimi (arazi çalışması ve malzeme için büyük erken kullanımları) modeller. Sonuç ekranında tahmini toplam faiz, ortalama kullanılan bakiye, ortalama aylık faiz ve toplam maliyet görüntülenir.
Formül Açıklaması
Dilimler kademeli olarak kullanıldığı için, yapım boyunca ortalama açık bakiye kabaca kredi tutarının bir f katsayısıyla (eşit kullanımlarda yaklaşık 0,5) çarpımıdır. Faiz ise bu ortalama bakiyenin yıllık oran ve kredinin açık kaldığı yılın oranıyla çarpımına eşittir:
$$I = L \cdot f \cdot \frac{r}{100} \cdot \frac{m}{12}$$Bu, basit faiz yaklaşımıdır. Gerçek faiz, dilimlerin tam zamanlamasına ve varsa faiz rezervine bağlıdır; ancak ortalama bakiye yöntemi, kredi verenlerin kullandığı standart hızlı tahmin yöntemidir.
Örnek Hesaplama
Diyelim ki 12 ay vadeyle, %7,5 faizle ve eşit dilimlerle (katsayı 0,5) 300.000 $ kredi kullandınız. Ortalama bakiye = \(300{.}000 \times 0{,}5 = 150{.}000\ \$\). Faiz = \(150{.}000 \times 0{,}075 \times 1 =\) 11.250 $. Ortalama aylık faiz = \(11{.}250 \div 12 \approx 937{,}50\ \$\), toplam maliyet ise \(300{.}000 + 11{.}250 = 311{.}250\ \$\) olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Neden kredinin yalnızca yarısı? Parayı kademeli olarak kullandığınız için yapım boyunca ortalama olarak bakiyenin yaklaşık yarısı açık kalır — faizin tüm tutara göre çok daha düşük çıkmasının nedeni budur.
Bu hesap kesin mi? Hayır, bir tahmindir. Gerçek faiz, dilim kullanım takviminize bağlıdır; kesin rakamlar için bankanızdan amortismanlı bir dilim dökümü isteyin.
Kalıcı konut kredisini de kapsıyor mu? Hayır. Bu hesaplama yalnızca yalnızca-faiz ödenen inşaat aşamasını kapsar. İnşaat bittikten sonra kredi genellikle ayrı koşullara sahip standart bir konut kredisine dönüşür.
