Что такое калькулятор строительного кредита?
В отличие от обычной ипотеки, где всю сумму вы получаете при оформлении сделки, строительный кредит выдаётся частями — так называемыми траншами — по мере достижения этапов строительства. Проценты начисляются только на фактически выбранные средства, поэтому долг — а вместе с ним и расходы на проценты — растёт постепенно, по ходу стройки. Этот калькулятор поможет оценить, сколько процентов вы заплатите за период строительства, прежде чем кредит перейдёт в постоянное финансирование. Учтите: схема с траншами и переходом в ипотеку типична для рынков США и ряда других стран; в России условия строительных и эскроу-кредитов могут отличаться, поэтому уточняйте детали у своего банка.
Как пользоваться калькулятором
Введите общую сумму строительного кредита, годовую процентную ставку и срок строительства в месяцах. Затем выберите коэффициент средней выбранной суммы: 50% соответствует равномерной выдаче траншей, 40% — медленному старту, а 60% — графику с крупными выплатами в начале (большие транши на подготовку площадки и закупку материалов). В результате вы увидите оценочную сумму процентов, среднюю выбранную задолженность, средний платёж по процентам в месяц и итоговую стоимость.
Разбираем формулу
Поскольку транши выдаются постепенно, средняя задолженность за период стройки примерно равна сумме кредита, умноженной на коэффициент f (около 0,5 при равномерной выдаче). Проценты — это средняя задолженность, умноженная на годовую ставку и на долю года, в течение которого кредит был открыт:
$$I = L \cdot f \cdot \frac{r}{100} \cdot \frac{m}{12}$$
Это приближённый расчёт по простым процентам. Фактическая сумма зависит от точных сроков выдачи траншей и наличия резерва на проценты, но метод средней задолженности — это стандартный быстрый способ оценки, которым пользуются кредиторы.
Пример расчёта
Предположим, вы берёте 300 000 $ под 7,5% на 12 месяцев с равномерной выдачей траншей (коэффициент 0,5). Средняя задолженность = \(300\,000 \times 0{,}5 = 150\,000\) $. Проценты = \(150\,000 \times 0{,}075 \times 1 = \) 11 250 $. Средний платёж по процентам в месяц = \(11\,250 \div 12 \approx 937{,}50\) $, а итоговая стоимость = \(300\,000 + 11\,250 = 311\,250\) $.
Частые вопросы
Почему берётся только половина суммы кредита? Средства вы выбираете постепенно, поэтому в среднем за период стройки в работе находится около половины суммы — именно поэтому проценты получаются гораздо меньше, чем на полную сумму кредита.
Насколько точен расчёт? Это оценка, а не точная цифра. Реальные проценты зависят от вашего конкретного графика траншей; для точных данных запросите у банка детальную раскладку по выдачам с амортизацией.
Учитывается ли постоянная ипотека? Нет. Здесь учитывается только этап строительства с выплатой одних процентов. После завершения стройки кредит, как правило, переходит в обычную ипотеку с отдельными условиями.
