ما هي حاسبة قرض البناء؟
على عكس القرض العقاري التقليدي الذي تستلم فيه المبلغ كاملًا عند توقيع العقد، يُصرف قرض البناء على مراحل تُعرف بـالدفعات (draws) كلما اكتملت مرحلة من مراحل التنفيذ. أنت تدفع الفائدة فقط على الأموال التي تم سحبها فعليًا، ولذلك يتزايد الرصيد المستحق — وتكلفة الفائدة معه — طوال فترة البناء. تساعدك هذه الحاسبة على تقدير إجمالي الفوائد التي ستدفعها خلال مرحلة الإنشاء قبل أن يتحول القرض إلى تمويل دائم.
طريقة الاستخدام
أدخل إجمالي مبلغ قرض البناء، ونسبة الفائدة السنوية، ومدة البناء بالأشهر. ثم اختر معامل متوسط الرصيد المسحوب: تمثّل نسبة 50% دفعات موزعة بالتساوي، ونسبة 40% بداية بطيئة، أما نسبة 60% فتمثّل جدولًا مُحمّلًا في البداية (دفعات كبيرة مبكرة لتجهيز الموقع وشراء المواد). تُظهر النتيجة تقدير إجمالي الفوائد، ومتوسط الرصيد المسحوب، ومتوسط الفائدة الشهرية، والتكلفة الإجمالية مجتمعة.
شرح المعادلة
بما أن الدفعات تُصرف تدريجيًا، فإن متوسط الرصيد المستحق خلال فترة البناء يساوي تقريبًا مبلغ القرض مضروبًا في معامل f (نحو 0.5 في حالة الدفعات المتساوية). ثم تُحسب الفائدة بضرب هذا المتوسط في النسبة السنوية وفي نسبة السنة التي يبقى فيها القرض قائمًا:
$$I = L \cdot f \cdot \frac{r}{100} \cdot \frac{m}{12}$$
هذه طريقة تقريبية تعتمد على الفائدة البسيطة. تعتمد الفائدة الفعلية على التوقيت الدقيق للدفعات وعلى أي احتياطي فوائد، لكن أسلوب متوسط الرصيد هو التقدير السريع المعتاد الذي تستخدمه جهات الإقراض.
مثال تطبيقي
لنفترض أنك اقترضت 300,000 دولار بنسبة 7.5% على مدى 12 شهرًا بدفعات متساوية (المعامل 0.5). متوسط الرصيد = \(300{,}000 \times 0.5 = 150{,}000\) دولار. الفائدة = \(150{,}000 \times 0.075 \times 1 = \) 11,250 دولارًا. متوسط الفائدة الشهرية = \(11{,}250 \div 12 \approx 937.50\) دولارًا، والتكلفة الإجمالية = \(300{,}000 + 11{,}250 = 311{,}250\) دولارًا.
الأسئلة الشائعة
لماذا نصف القرض فقط؟ لأنك تسحب الأموال تدريجيًا، فيكون متوسط الرصيد المستحق خلال فترة البناء نحو نصف المبلغ — ولهذا تكون الفائدة أقل بكثير مما لو حُسبت على المبلغ كاملًا.
هل النتيجة دقيقة؟ لا، إنها تقدير فقط. تعتمد الفائدة الحقيقية على جدول صرف الدفعات الخاص بك؛ اطلب من جهة الإقراض جدولًا تفصيليًا للدفعات للحصول على أرقام دقيقة.
هل تشمل القرض العقاري الدائم؟ لا. تغطي هذه الحاسبة مرحلة البناء التي تُدفع فيها الفوائد فقط. بعد اكتمال البناء، يتحول القرض عادةً إلى قرض عقاري قياسي بشروط منفصلة.
