什么是卖房净收益计算器？
卖房子时，买家付的成交价并不等于你能装进口袋的钱。这款计算器帮你估算净收益——也就是过户（closing）时真正到手的现金——方法是从约定的成交价中扣除剩余房贷余额、房产中介佣金以及其他过户费用。无论你是在为下一套房做预算、纠结挂牌价怎么定，还是单纯想搞清楚这笔买卖最后能落多少，它都很实用。需要说明的是，本工具以美国房产交易的费用结构为基础，其他国家的卖房流程和费用项目会有所不同。
如何使用
填入预计的成交价、当前的房贷结清金额（mortgage payoff）、中介佣金比例（在美国通常为 5%–6%，由挂牌方中介和买方中介分成），以及各项其他过户费用，例如产权费（title fees）、过户税、第三方托管（escrow）费用和卖家让利等。计算器会把佣金换算成具体金额，汇总所有扣除项，并显示你在过户时预计能拿到的净现金。
计算公式详解
算法很直观：
$$\text{净收益} = \text{成交价} - \text{房贷结清金额} - \text{佣金} - \text{过户费用}$$其中 \(\text{佣金} = \text{成交价} \times \frac{\text{比例}}{100}\)。如果结果为负，说明各项费用加上房贷余额超过了成交价，意味着你可能还得自掏腰包补上差额才能完成过户。
实例演算
假设你以 $400,000 卖出，房贷需结清 $180,000，佣金比例为 6%，另有 $5,000 的其他过户费用。佣金 = \(\$400{,}000 \times 6\% = \$24{,}000\)。扣除项合计 = \(\$180{,}000 + \$24{,}000 + \$5{,}000 = \$209{,}000\)。净收益 =
$$\$400{,}000 - \$209{,}000 = \mathbf{\$191{,}000}$$常见问题
这里面包含资本利得税（capital gains tax）吗？不包含。本工具只估算过户时的现金到手额。资本利得税（如需缴纳）是另一笔单独计算，取决于你的成本基础（cost basis）和相关免税额度。在美国，自住主屋通常有相应的免税额，具体规则请咨询税务专业人士。
“其他过户费用”都包括哪些？产权保险、第三方托管或律师费、过户税与登记税、按比例分摊的房产税、业主协会（HOA）费用，以及卖家给买家的各类让利或维修补贴。
佣金可以谈吗？可以。佣金比例是可以协商的，并且因市场而异；按你实际情况适用的比例填入即可。
