这个计算器有什么用
本工具仅适用于美国。它依据美国国税局（IRS）的第121条卖房免税额（Section 121 home-sale exclusion），帮你估算出售自住主要住宅时可能需要缴纳的联邦资本利得税。以 2024 纳税年度为准，符合条件的卖家在最近 5 年内拥有并实际居住该住宅至少满 2 年的情况下，单身报税者可免征最多 25 万美元的收益，夫妻共同报税者可免征最多 50 万美元。本结果仅为估算，未计入州税、折旧追回（depreciation recapture）以及 3.8% 的净投资所得税（NIIT）。中国大陆没有完全对应的制度，个人转让自有住房的税费规则另有规定，请勿直接套用。
如何使用
填入你的售房价格、调整后成本基准（原购房价格加上资本性改良支出），以及出售费用（中介佣金、过户税等）。选择你的报税身份以适用正确的免税额，再输入与你所得档位相对应的长期资本利得税率（常见为 0%、15% 或 20%）。计算器会算出你的应税收益、预估税额，以及到手净收益。
公式说明
先计算原始收益：售房价格 − 成本基准 − 出售费用。然后减去第121条免税额；若结果为负，则应税收益按零计算。最后用应税收益乘以你的资本利得税率，得出预估税额。
$$\begin{gathered} \text{Tax} = \max\!\left(0,\; G - 250{,}000\right) \times \frac{\text{Rate (\%)}}{100} \\[1.5em] \text{where}\quad \left\{ \begin{aligned} G &= \text{Sale Price} - \text{Cost Basis} - \text{Selling Costs} \end{aligned} \right. \end{gathered}$$
实例演算
假设你以 60 万美元卖出房屋，成本基准为 30 万美元，出售费用为 3 万美元，则收益为 27 万美元。作为单身报税者，可免征 25 万美元，剩下 2 万美元为应税收益。按 15% 税率计算，应缴税额为 3,000 美元。
$$\text{Tax} = \max\!\left(0,\; 270{,}000 - 250{,}000\right) \times \frac{15}{100} = 20{,}000 \times 0.15 = 3{,}000$$常见问题
什么算作调整后成本基准？即购房价格，加上资本性改良支出（翻修、扩建等），再减去已计提的折旧。
这里包含州税吗？不包含。许多州会单独对资本利得征税，请自行加上所在州的税率，才能得到完整结果。
如果我的收益低于免税额怎么办？那么你的应税收益和税额都为零，这笔出售通常无需缴纳联邦税。
