這個工具能幫你算什麼
本工具僅適用於美國。它能協助你估算出售自住主要房屋（primary residence）時，可能需要繳納的聯邦資本利得稅，並套用 IRS 的 Section 121 售屋免稅條款。以 2024 稅務年度為例，符合資格的賣方若為單身可免稅高達 25 萬美元的獲利；若為夫妻合併申報（married filing jointly）則可免稅高達 50 萬美元，前提是你在出售前的最近 5 年內，至少擁有並實際居住於該房屋滿 2 年。請注意，這只是初步估算，並未涵蓋各州州稅、折舊回補（depreciation recapture）或 3.8% 的淨投資所得稅（NIIT）。台灣等其他國家的房屋交易稅制（如房地合一稅）與此截然不同，本工具不適用於美國以外的房產交易。
使用方式
輸入你的售出價格、調整後成本基礎（原始購入價格加上資本性增修支出），以及出售相關費用（仲介佣金、過戶稅等）。接著選擇你的申報身分以套用正確的免稅額，並填入適用於你所得級距的長期資本利得稅率（常見為 0%、15% 或 20%）。試算結果會顯示你的應稅獲利、預估稅額，以及實得淨額。
計算公式說明
首先以「售出價格 − 成本基礎 − 出售費用」算出原始獲利；接著扣除 Section 121 免稅額。若扣除後為負數，則應稅獲利以零計算。最後將應稅獲利乘上你的資本利得稅率，即可估出應繳稅額。
$$\text{Tax} = \max\!\left(0,\; G - 250{,}000\right) \times \frac{\text{Rate (\%)}}{100}$$
$$\text{where}\quad \left\{ \begin{aligned} G &= \text{Sale Price} - \text{Cost Basis} - \text{Selling Costs} \end{aligned} \right.$$
$$\text{Tax} = \max\!\left(0,\; G - 500{,}000\right) \times \frac{\text{Rate (\%)}}{100}$$
實際範例
假設你以 60 萬美元售出房屋，成本基礎為 30 萬美元，出售費用為 3 萬美元，則獲利為 27 萬美元。若你以單身身分申報，可扣除 25 萬美元免稅額，剩下應稅獲利為 2 萬美元。以 15% 稅率計算，應繳稅額為 3,000 美元。
$$G = 600{,}000 - 300{,}000 - 30{,}000 = 270{,}000$$
$$\text{Tax} = \max\!\left(0,\; 270{,}000 - 250{,}000\right) \times \frac{15}{100} = 20{,}000 \times 0.15 = 3{,}000$$
常見問題
「調整後成本基礎」包含哪些項目？包括你的購入價格，加上資本性增修支出（如翻修、增建），再減去已申報的折舊金額。
計算結果有包含州稅嗎？沒有。許多州會另外對資本利得課稅，請自行加上你所在州的稅率才能掌握完整稅負。
如果我的獲利低於免稅額會如何？那麼你的應稅獲利與稅額皆為零，通常這筆售屋交易就無需繳納聯邦稅。
