這個計算器的用途
本工具可協助您試算在美國出售出租或投資房產時，可能需繳納的聯邦資本利得稅（Capital Gains Tax）與折舊回收稅（Depreciation Recapture）。所有數字僅供估算參考，並假設為長期持有；實際稅務情形請諮詢專業會計師或稅務顧問。本計算器未納入各州州稅、3.8% 淨投資所得稅（NIIT），以及第 121 條（Section 121）自住房屋免稅額。請注意，這是依美國 IRS 規則設計的工具，台灣的房地合一稅制與計算方式完全不同，若您在台灣出售不動產，應另行依當地規定計算。
使用方式
請輸入您的售價與賣方相關費用（仲介佣金、過戶手續費等）、當初的購入價格、歷年資本性改良支出，以及多年來累計申報的折舊金額。接著選擇您適用的長期資本利得稅率（依所得高低，常見為 0%、15% 或 20%）。計算器將回傳您的調整後成本基礎、應稅利得總額，並把稅額拆分為兩個部分顯示。
公式說明
首先，調整後成本基礎＝購入價格＋改良支出－累計折舊。應稅利得總額＝淨售款（售價－賣方費用）減去前述成本基礎。由於 IRS 會針對您過去已扣抵的折舊金額課稅，最高稅率為 25%，因此這部分會被單獨拆出計算。剩餘的資本利得則按您選擇的稅率課稅。總稅額＝資本利得 × 稅率＋折舊金額 × 25%。
$$\begin{gathered} \text{Total Tax} = C \cdot \dfrac{\text{Rate \%}}{100} + 0.25 \cdot \text{Depreciation} \\[1.5em] \text{where}\quad \left\{ \begin{aligned} C &= \max\!\left(0,\; G - \text{Depreciation}\right) \\ G &= \left(\text{Sale} - \text{Costs}\right) - B \\ B &= \text{Purchase} + \text{Improvements} - \text{Depreciation} \end{aligned} \right. \end{gathered}$$
實際範例
以 $500,000 售出，賣方費用 $30,000 → 淨售款 $470,000。當初以 $300,000 購入，投入 $20,000 改良支出，累計折舊 $50,000 → 調整後成本基礎 $270,000。應稅利得總額＝$200,000。折舊回收 $50,000，按 25% 課稅＝$12,500。剩餘 $150,000 資本利得按 15% 課稅＝$22,500。總稅額＝$35,000。
$$\begin{aligned} B &= 300{,}000 + 20{,}000 - 50{,}000 = 270{,}000 \\ G &= (500{,}000 - 30{,}000) - 270{,}000 = 200{,}000 \\ C &= \max(0,\; 200{,}000 - 50{,}000) = 150{,}000 \\ \text{Total Tax} &= 150{,}000 \cdot \dfrac{15}{100} + 0.25 \cdot 50{,}000 \\ &= 22{,}500 + 12{,}500 = 35{,}000 \end{aligned}$$常見問題
為什麼折舊要分開課稅？在您持有房產期間，折舊降低了您的應稅所得，因此出售時 IRS 會將這部分「回收」課稅，稅率上限為 25%。
有包含 3.8% 的 NIIT 嗎？沒有。高所得者可能還需額外繳納 3.8% 的淨投資所得稅（NIIT），本工具並未納入計算。
我該選哪個稅率？多數申報者適用 15%；高所得者選 20%，低所得者可能適用 0%，請依您的整體應稅所得判斷。
