이 계산기의 용도
이 도구는 미국에만 적용됩니다. 본인이 거주하던 주택(주거용 부동산)을 매도할 때 부과될 수 있는 미국 연방 양도소득세를 IRS의 Section 121 주택 매도 면제(home-sale exclusion) 규정에 따라 추정합니다. 2024 과세연도 기준으로, 매도 직전 5년 중 2년 이상 해당 주택을 소유하고 실제 거주한 경우 독신은 최대 25만 달러($250,000), 부부 합산 신고(married filing jointly)는 최대 50만 달러($500,000)의 차익을 비과세로 제외할 수 있습니다. 본 계산 결과는 어디까지나 추정치이며, 주(州) 세금, 감가상각 환입(depreciation recapture), 3.8% 순투자소득세(Net Investment Income Tax)는 포함하지 않습니다. (참고로 한국의 1세대 1주택 비과세 규정과는 기준과 한도가 전혀 다르므로, 한국 거주자는 별도로 국내 세법을 확인해야 합니다.)
사용 방법
매도가(sale price), 조정 취득원가(adjusted cost basis)(최초 매입가에 자본적 지출을 더한 금액), 그리고 매도 비용(selling costs)(중개 수수료, 양도세 등)을 입력하세요. 면제 한도가 올바르게 적용되도록 신고 유형(filing status)을 선택하고, 본인 소득 구간에 해당하는 장기 양도소득세율(보통 0%, 15%, 20%)을 입력합니다. 그러면 계산기가 과세 대상 차익, 예상 세액, 그리고 실수령액을 보여줍니다.
계산 공식 설명
먼저 총차익을 '매도가 − 취득원가 − 매도 비용'으로 계산합니다. 여기에서 Section 121 면제액을 차감하며, 결과가 음수이면 과세 대상 차익은 0이 됩니다. 그런 다음 과세 대상 차익에 양도소득세율을 곱해 세액을 추정합니다.
$$\begin{gathered} \text{Tax} = \max\!\left(0,\; G - 250{,}000\right) \times \frac{\text{Rate (\%)}}{100} \\[1.5em] \text{where}\quad \left\{ \begin{aligned} G &= \text{Sale Price} - \text{Cost Basis} - \text{Selling Costs} \end{aligned} \right. \end{gathered}$$
계산 예시
주택을 60만 달러($600,000)에 매도한다고 가정해 봅시다. 취득원가가 30만 달러($300,000), 매도 비용이 3만 달러($30,000)라면 차익은 27만 달러($270,000)입니다. 독신 신고자라면 25만 달러($250,000)를 면제받아 과세 대상 차익은 2만 달러($20,000)가 됩니다. 세율 15%를 적용하면 세액은 3,000달러($3,000)입니다.
$$\text{Tax} = \max\!\left(0,\; 270{,}000 - 250{,}000\right) \times \frac{15}{100} = 20{,}000 \times 0.15 = 3{,}000$$자주 묻는 질문
조정 취득원가에는 무엇이 포함되나요? 매입가에 자본적 지출(리모델링, 증축 등) 비용을 더하고, 그동안 반영한 감가상각액을 뺀 금액입니다.
주(州) 세금도 포함되나요? 아닙니다. 많은 주에서 양도소득에 별도로 세금을 부과하므로, 전체 부담을 보려면 본인 주의 세율을 추가로 반영해야 합니다.
차익이 면제 한도보다 적으면 어떻게 되나요? 그 경우 과세 대상 차익과 세액 모두 0이 되며, 일반적으로 매도에 따른 연방세는 발생하지 않습니다.
