Bu Hesaplayıcı Ne İşe Yarar?
Bu araç yalnızca Amerika Birleşik Devletleri için geçerlidir. Birincil konutunuzu (oturduğunuz evi) sattığınızda ödemeniz gerekebilecek federal sermaye kazancı vergisini, IRS'in Section 121 konut satışı istisnasını kullanarak tahmin eder. 2024 vergi yılı itibarıyla bu istisna; şartları sağlayan satıcıların bekar iseler kazancın 250.000 $'ına kadarını, evli olup ortak beyanname veriyorlarsa 500.000 $'ına kadarını vergiden muaf tutmasına imkân tanır. Bunun için son 5 yılın en az 2 yılında evin sahibi olmanız ve o evde oturmuş olmanız gerekir. Bu yalnızca bir tahmindir; eyalet vergilerini, amortisman geri kazanımını (depreciation recapture) ve %3,8'lik Net Yatırım Geliri Vergisini içermez. Not: Türkiye'deki gayrimenkul değer artışı kazancı kuralları bundan farklıdır; bu araç ABD'de mülk satan kişiler için tasarlanmıştır.
Nasıl Kullanılır?
Satış fiyatını, düzeltilmiş maliyet bedelinizi (orijinal alış fiyatı artı sermaye iyileştirmeleri) ve satış masraflarınızı (emlakçı komisyonları, devir vergileri vb.) girin. Doğru istisna tutarı için beyanname durumunuzu seçin ve gelir diliminize uygulanan uzun vadeli sermaye kazancı oranını girin (genellikle %0, %15 veya %20). Hesaplayıcı; vergiye tabi kazancınızı, tahmini vergiyi ve net gelirinizi gösterir.
Formül Açıklaması
Önce ham kazanç şu şekilde hesaplanır: Satış Fiyatı − Maliyet Bedeli − Satış Masrafları. Ardından Section 121 istisnası bu tutardan düşülür; sonuç negatifse vergiye tabi kazancınız sıfır kabul edilir. Vergiye tabi kazanç, sermaye kazancı oranınızla çarpılarak tahmini vergi bulunur.
$$\begin{gathered} \text{Vergi} = \max\!\left(0,\; G - 250{,}000\right) \times \frac{\text{Oran (\%)}}{100} \\[1.5em] \text{burada}\quad \left\{ \begin{aligned} G &= \text{Satış Fiyatı} - \text{Maliyet Bedeli} - \text{Satış Masrafları} \end{aligned} \right. \end{gathered}$$
Örnek Hesaplama
Evinizi 600.000 $'a sattınız. Maliyet bedeliniz 300.000 $ ve satış masraflarınız 30.000 $ ise, kazancınız 270.000 $ olur. Bekar olarak beyanname veriyorsanız 250.000 $'lık istisnayı uygularsınız ve geriye 20.000 $'lık vergiye tabi kazanç kalır. %15 oranla vergi 3.000 $ olur.
$$G = 600{,}000 - 300{,}000 - 30{,}000 = 270{,}000$$$$\text{Vergi} = \max\!\left(0,\; 270{,}000 - 250{,}000\right) \times \frac{15}{100} = 20{,}000 \times 0{,}15 = 3{,}000$$Sıkça Sorulan Sorular
Düzeltilmiş maliyet bedeline neler dahildir? Alış fiyatınız, artı sermaye iyileştirmelerinin maliyeti (tadilat, ek inşaat), eksi varsa daha önce ayrılan amortisman tutarı.
Eyalet vergisi dahil mi? Hayır. Birçok eyalet sermaye kazancını ayrıca vergilendirir; tam bir tablo için kendi eyalet oranınızı ekleyin.
Kazancım istisna tutarının altındaysa ne olur? Bu durumda hem vergiye tabi kazancınız hem de verginiz sıfır olur ve genellikle satıştan federal vergi ödemezsiniz.
