Калькулятор налога на прирост капитала при продаже жилья (США)

Введите расчет

Цена продажи ($)

Скорректированная база затрат ($)

Расходы на продажу ($)

Ставка налога на долгосрочный прирост капитала (%)

Статус подачи декларации (исключение Section 121) Single — $250,000 Married Filing Jointly — $500,000

Результатов

Ориентировочный налог на прирост капитала

$3 000

on a taxable gain of $20 000

Прибыль до исключения	$270 000
Исключение по Section 121	$250 000
Налогооблагаемая прибыль	$20 000
Чистая выручка (после расходов и налога)	$567 000

Что считает этот калькулятор

Инструмент применим только к США. Он оценивает федеральный налог на прирост капитала (capital gains tax), который вы можете заплатить при продаже своего основного жилья, с учётом исключения IRS Section 121. По состоянию на налоговый 2024 год это исключение позволяет подходящим продавцам вывести из-под налога до $250 000 прибыли при подаче декларации в одиночку или до $500 000 для супругов, подающих совместную декларацию, — при условии, что вы владели жильём и жили в нём не менее 2 из последних 5 лет. Это лишь оценка: расчёт не учитывает налоги штатов, возврат амортизации (depreciation recapture) и дополнительный налог 3,8% на инвестиционный доход (NIIT). В других странах правила налогообложения продажи недвижимости отличаются — этот калькулятор не заменяет местные нормы.

Как пользоваться

Укажите цену продажи, скорректированную базу затрат (первоначальная цена покупки плюс капитальные улучшения) и расходы на продажу (комиссии риелтора, налоги на передачу права и т. д.). Выберите свой статус подачи декларации, чтобы применить правильный размер исключения, и введите ставку налога на долгосрочный прирост капитала, соответствующую вашему уровню дохода (обычно 0%, 15% или 20%). Калькулятор покажет налогооблагаемую прибыль, ориентировочный налог и чистую выручку.

Разбор формулы

Сначала рассчитывается валовая прибыль: Цена продажи − База затрат − Расходы на продажу. Затем из неё вычитается исключение по Section 121; если результат отрицательный, налогооблагаемая прибыль равна нулю. Налогооблагаемая прибыль умножается на вашу ставку налога на прирост капитала — так получается оценка налога.

$$\begin{gathered} \text{Tax} = \max\!\left(0,\; G - 250{,}000\right) \times \frac{\text{Rate (\%)}}{100} \\[1.5em] \text{where}\quad \left\{ \begin{aligned} G &= \text{Sale Price} - \text{Cost Basis} - \text{Selling Costs} \end{aligned} \right. \end{gathered}$$

Реклама

Вычет больше для подающих совместную декларацию, чем для подающих по отдельности.

Как из цены продажи вычитаются база, расходы и вычет по разделу 121 для определения налогооблагаемой прибыли.

Пример расчёта

Вы продаёте дом за $600 000. Ваша база затрат — $300 000, расходы на продажу — $30 000, то есть прибыль составляет $270 000. Как одиночный налогоплательщик вы исключаете $250 000, и остаётся налогооблагаемая прибыль $20 000. При ставке 15% налог составит $3 000.

$$\text{Tax} = \max\!\left(0,\; 270{,}000 - 250{,}000\right) \times \frac{15}{100} = 20{,}000 \times 0{.}15 = 3{,}000$$

Частые вопросы

Что входит в скорректированную базу затрат? Цена покупки плюс стоимость капитальных улучшений (ремонт, пристройки) минус учтённая амортизация.

Учитывается ли налог штата? Нет. Многие штаты облагают прирост капитала отдельно — для полной картины добавьте ставку своего штата.

Что если прибыль меньше суммы исключения? Тогда налогооблагаемая прибыль и налог равны нулю, и федеральный налог с продажи, как правило, не возникает.