この計算ツールでできること
このツールは米国（アメリカ）の制度を対象としています。主たる居住用住宅（マイホーム）を売却した際に課される可能性のある連邦キャピタルゲイン税を、IRS（米国内国歳入庁）のセクション121 住宅売却控除を使って概算します。2024課税年度時点では、過去5年のうち2年以上その住宅を所有・居住していた要件を満たす売主は、譲渡益のうち単身（独身）で最大25万ドル、夫婦合算申告（married filing jointly）で最大50万ドルを非課税にできます。あくまで概算であり、州税、減価償却の取り戻し（depreciation recapture）、3.8%の純投資所得税（NIIT）は含みません。なお、日本にお住まいの方の譲渡所得税とは制度がまったく異なります。米国内に不動産を所有する方や米国の納税義務がある方向けのツールです。
使い方
売却価格、調整後の取得価額（adjusted cost basis）（当初の購入価格に資本的支出を加えた額）、そして売却にかかった費用（仲介手数料、登録免許税などに相当する譲渡関連コスト）を入力します。次に、正しい控除額を適用するため申告区分（filing status）を選び、ご自身の所得区分に応じた長期キャピタルゲイン税率（一般的に0%・15%・20%のいずれか）を入力してください。計算ツールは課税対象となる譲渡益、概算税額、そして手取り額を表示します。
計算式の解説
まず、税引前の譲渡益を「売却価格 −取得価額 −売却費用」で算出します。そこからセクション121控除を差し引き、結果がマイナスになる場合は課税対象の譲渡益はゼロになります。最後に、課税対象の譲渡益にキャピタルゲイン税率を掛けて税額を概算します。
$$\begin{gathered} \text{Tax} = \max\!\left(0,\; G - 250{,}000\right) \times \frac{\text{Rate (\%)}}{100} \\[1.5em] \text{where}\quad \left\{ \begin{aligned} G &= \text{Sale Price} - \text{Cost Basis} - \text{Selling Costs} \end{aligned} \right. \end{gathered}$$
計算例
売却価格が60万ドル、取得価額が30万ドル、売却費用が3万ドルの場合、譲渡益は27万ドルになります。単身（独身）として申告すると25万ドルが控除されるため、課税対象の譲渡益は2万ドルです。税率15%で計算すると、税額は3,000ドルとなります。
$$\text{Tax} = \max\!\left(0,\; 270{,}000 - 250{,}000\right) \times \frac{15}{100} = 20{,}000 \times 0.15 = 3{,}000$$よくある質問
調整後取得価額（adjusted basis）には何が含まれますか？購入価格に、資本的支出（リフォーム、増築など）の費用を加え、これまでに計上した減価償却分を差し引いた金額です。
州税は含まれていますか？含まれていません。多くの州ではキャピタルゲインに対して独自に課税します。全体像を把握するには、お住まいの州の税率を別途加算してください。
譲渡益が控除額の範囲内なら？その場合、課税対象の譲渡益も税額もゼロとなり、原則として売却にかかる連邦税は発生しません。
