Qu'est-ce que le multiplicateur brut de loyer ?
Le multiplicateur brut de loyer (GRM, pour Multiplicateur brut de loyer) est un indicateur de présélection rapide utilisé par les investisseurs immobiliers pour comparer des biens générant des revenus. Il indique combien d'années de loyers bruts seraient nécessaires pour égaler le prix d'achat d'un bien, sans tenir compte des charges, de la vacance locative ni du financement. Un GRM faible signale en général un bien qui produit davantage de loyer pour chaque euro investi, tandis qu'un GRM élevé traduit un bien relativement cher au regard des revenus qu'il génère. Cet indicateur, d'origine anglo-saxonne, est très répandu sur le marché américain ; en France, les investisseurs raisonnent plus souvent en rendement locatif brut, qui en est l'inverse (le rendement correspond à \(1 \div \text{GRM}\) exprimé en pourcentage).
Comment utiliser ce calculateur
Saisissez le prix d'achat du bien ainsi que le loyer annuel brut (loyer mensuel \(\times 12\) si vous disposez de montants mensuels). Le calculateur divise instantanément le prix par le loyer annuel pour vous donner le GRM. Utilisez-le pour classer plusieurs annonces avant de réaliser une analyse de trésorerie plus approfondie.
La formule expliquée
L'équation est tout simplement la suivante :
$$\text{GRM} = \frac{\text{Prix du bien (\$)}}{\text{Loyer annuel brut (\$)}}$$Comme elle s'appuie sur le revenu brut et non sur le revenu net, elle ne prend en compte aucune charge d'exploitation telle que les impôts, l'assurance, l'entretien ou la vacance locative. C'est donc un indicateur rapide mais approximatif : idéal pour une première comparaison, mais pas pour une décision d'investissement définitive.
Exemple chiffré
Supposons qu'un bien soit affiché à 300 000 $ et qu'il se loue 3 000 $ par mois. Le loyer annuel brut s'élève à \(3\,000\,\$ \times 12 = 36\,000\,\$\). Le GRM est donc de
$$\frac{300\,000\,\$}{36\,000\,\$} = \mathbf{8{,}33}$$Autrement dit, il faudrait environ 8,33 années de loyers bruts pour récupérer le prix d'achat.
FAQ
Qu'est-ce qu'un bon GRM ? Cela dépend du marché, mais de nombreux investisseurs visent un GRM compris entre 4 et 8. Comparez-le toujours à des biens similaires dans le même secteur plutôt qu'à une référence universelle.
Dois-je utiliser le loyer mensuel ou annuel ? Utilisez toujours le loyer annuel brut pour le GRM standard. Si vous ne disposez que du loyer mensuel, multipliez-le d'abord par 12.
Le GRM inclut-il les charges ? Non. Le GRM ne tient compte que du revenu brut. Pour un indicateur intégrant les charges, utilisez plutôt le taux de capitalisation (cap rate).
