什么是租金总乘数（GRM）？
租金总乘数（Gross Rent Multiplier，简称 GRM）是房产投资者常用的一个快速筛选指标，用来对比不同的收益型物业。它反映的是：在不考虑各项支出、空置率和贷款成本的前提下，需要多少年的总租金收入才能等同于房产的购买价格。一般来说，GRM 越低，说明每一元购房成本能带来更高的租金回报；GRM 越高，则意味着相对于其租金收入，这套房产的价格偏贵。需要注意的是，GRM 是欧美房产投资圈广泛使用的概念，国内投资者在用它衡量本地住宅时，也可参照类似的"售租比"思路来理解。
如何使用本计算器
输入房产的购买价格，以及年度总租金收入（如果你手头只有月租金，请用月租金 × 12 换算成年租金）。计算器会立即用价格除以年租金，得出 GRM 数值。在进行更深入的现金流分析之前，你可以用它来对多套房源快速排序、初步筛选。
公式详解
计算公式非常简单：$$\text{GRM} = \frac{\text{房产价格}}{\text{年度总租金收入}}$$。由于使用的是总收入而非净收入，这个公式并不考虑税费、保险、维修、空置等运营成本。因此它的优点是快，缺点是粗——更适合用于初步对比，而不宜作为最终的投资决策依据。
实例演算
假设某套房产的挂牌价为 300,000 美元，月租金为 3,000 美元。那么年度总租金为 $$3{,}000 \text{ 美元} \times 12 = 36{,}000 \text{ 美元}$$。$$\text{GRM} = \frac{300{,}000 \text{ 美元}}{36{,}000 \text{ 美元}} = \mathbf{8.33}$$。这意味着，大约需要 8.33 年的总租金收入才能收回购房成本。
常见问题
GRM 多少算合适？这要视具体市场而定，但不少投资者倾向于选择 GRM 在 4 到 8 之间的房产。建议拿同一区域内的可比房产来对比，而不是套用一个放之四海皆准的标准。
应该用月租金还是年租金？计算标准 GRM 时，请始终使用年度总租金。如果你只有月租金，先乘以 12 再代入公式。
GRM 包含各项支出吗？不包含。GRM 只采用总收入。如果你需要一个把支出也算进去的指标，可以改用资本化率（cap rate，又称收益率）。
