ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर क्या है?
ग्रॉस रेंट मल्टीप्लायर (GRM) एक झटपट जाँच वाला पैमाना है, जिसका इस्तेमाल रियल एस्टेट निवेशक आमदनी देने वाली प्रॉपर्टी की आपस में तुलना करने के लिए करते हैं। यह बताता है कि किसी प्रॉपर्टी की खरीद कीमत के बराबर रकम जुटाने में कितने साल का ग्रॉस किराया लगेगा — इसमें खर्च, खाली रहने (vacancy) और लोन/फाइनेंसिंग को नहीं गिना जाता। आम तौर पर कम GRM का मतलब है कि प्रॉपर्टी हर रुपये की कीमत पर ज़्यादा किराया देती है, जबकि ज़्यादा GRM का मतलब है कि आमदनी के हिसाब से प्रॉपर्टी अपेक्षाकृत महँगी है।
इस कैलकुलेटर का इस्तेमाल कैसे करें
प्रॉपर्टी की खरीद कीमत और सालाना ग्रॉस किराया दर्ज करें (अगर आपके पास मासिक किराया है तो मासिक किराया × 12 करें)। कैलकुलेटर तुरंत कीमत को सालाना किराये से भाग देकर GRM निकाल देता है। गहराई से कैश-फ्लो विश्लेषण करने से पहले कई लिस्टिंग को आपस में रैंक करने के लिए इसका उपयोग करें।
फॉर्मूला समझें
समीकरण बेहद सरल है — $$\text{GRM} = \frac{\text{प्रॉपर्टी की कीमत (\$)}}{\text{सालाना ग्रॉस किराया (\$)}}$$ चूँकि इसमें नेट नहीं बल्कि ग्रॉस आमदनी ली जाती है, इसलिए यह टैक्स, बीमा, रखरखाव या खाली रहने जैसे संचालन खर्चों को ध्यान में नहीं रखता। इसी वजह से यह तेज़ तो है पर मोटे अनुमान वाला है — शुरुआती तुलना के लिए सबसे अच्छा, अंतिम निवेश फैसले के लिए नहीं।
हल किया हुआ उदाहरण
मान लीजिए कोई प्रॉपर्टी $300,000 में सूचीबद्ध है और इसका किराया $3,000 प्रति माह है। सालाना ग्रॉस किराया हुआ \(\$3{,}000 \times 12 = \$36{,}000\)। तो GRM होगा $$\text{GRM} = \frac{\$300{,}000}{\$36{,}000} = \mathbf{8.33}$$ इसका मतलब है कि खरीद कीमत वसूल करने में लगभग 8.33 साल का ग्रॉस किराया लगेगा।
अक्सर पूछे जाने वाले सवाल
अच्छा GRM कितना होता है? यह बाज़ार के हिसाब से बदलता है, पर कई निवेशक 4 से 8 के बीच का GRM पसंद करते हैं। किसी सार्वभौमिक मानक के बजाय उसी इलाके की मिलती-जुलती प्रॉपर्टी से तुलना करें।
मासिक किराया लूँ या सालाना? मानक GRM के लिए हमेशा सालाना ग्रॉस किराया इस्तेमाल करें। अगर सिर्फ़ मासिक किराया पता है, तो पहले उसे 12 से गुणा करें।
क्या GRM में खर्च शामिल होते हैं? नहीं। GRM सिर्फ़ ग्रॉस आमदनी लेता है। खर्चों को ध्यान में रखने वाले पैमाने के लिए कैपिटलाइज़ेशन रेट (कैप रेट) का इस्तेमाल करें।
