Brüt Kira Çarpanı Nedir?
Brüt Kira Çarpanı (İngilizce kısaltmasıyla GRM – Gross Rent Multiplier), gayrimenkul yatırımcılarının gelir getiren mülkleri karşılaştırmak için kullandığı hızlı bir ön eleme ölçütüdür. Bir mülkün satın alma bedeline ulaşmak için kaç yıllık brüt kira gelirinin gerekeceğini gösterir; giderleri, boş kalma sürelerini ve finansman maliyetlerini hesaba katmaz. Düşük bir GRM, genellikle ödenen her liraya karşılık daha fazla kira getiren bir mülke işaret ederken; yüksek bir GRM, ürettiği gelire kıyasla görece pahalı bir mülk anlamına gelir.
Bu Hesaplama Aracı Nasıl Kullanılır?
Mülkün satın alma fiyatını ve yıllık brüt kira gelirini girin (rakamlarınız aylıksa aylık kira × 12). Hesaplayıcı, fiyatı yıllık kiraya anında bölerek GRM değerini verir. Daha derin bir nakit akışı analizine geçmeden önce birden fazla ilanı sıralamak için bu aracı kullanabilirsiniz.
Formül Açıklaması
Hesaplama oldukça basittir: $$\text{GRM} = \frac{\text{Emlak Fiyatı (\$)}}{\text{Yıllık Brüt Kira Geliri (\$)}}$$ Net gelir yerine brüt gelir kullandığı için vergi, sigorta, bakım veya boş kalma gibi işletme giderlerini dikkate almaz. Bu da onu hızlı ama kabaca bir ölçüt yapar; nihai bir yatırım kararı için değil, ilk karşılaştırma için en uygun seçenektir.
Örnek Hesaplama
Diyelim ki bir mülk 300.000 $ fiyatla satışta ve aylık 3.000 $ kira getiriyor. Yıllık brüt kira $$3.000\ \$ \times 12 = 36.000\ \$$$ olur. GRM değeri ise $$300.000\ \$ \div 36.000\ \$ = \mathbf{8{,}33}$$ tür. Bu, satın alma bedelini geri kazanmak için yaklaşık 8,33 yıllık brüt kiranın gerekeceği anlamına gelir.
Sıkça Sorulan Sorular
İyi bir GRM kaç olmalı? Bu değer piyasaya göre değişir, ancak birçok yatırımcı 4 ile 8 arasında bir GRM arar. Evrensel bir kıstas yerine, aynı bölgedeki benzer mülklerle karşılaştırma yapın.
Aylık mı yoksa yıllık kira mı kullanmalıyım? Standart GRM için her zaman yıllık brüt kirayı kullanın. Elinizde yalnızca aylık kira varsa, önce 12 ile çarpın.
GRM giderleri içerir mi? Hayır. GRM yalnızca brüt geliri kullanır. Giderleri de hesaba katan bir ölçüt istiyorsanız, bunun yerine kapitalizasyon oranını (cap rate) kullanabilirsiniz.
