Net İşletme Geliri (NOI) Nedir?
Net İşletme Geliri (İngilizcesiyle Net Operating Income, kısaca NOI), ticari gayrimenkul ve kiralık mülk yatırımlarında kullanılan temel bir ölçüttür. Bir gelir getiren mülkün finansman ve vergiler hesaba katılmadan önceki kârlılığını gösterir. NOI, mülkün ürettiği brüt işletme gelirinden tüm işletme giderleri çıkarılarak bulunur. Yatırımcılar ve kredi verenler bu metriği fırsatları değerlendirmek, kapitalizasyon oranını (cap rate) hesaplamak ve mülk değerini tahmin etmek için kullanır. Bu kavram ABD ve İngiltere kaynaklı gayrimenkul finansmanında yaygındır; Türkiye'de de aynı mantıkla, mülkün net işletme getirisini hesaplamak için doğrudan uygulanabilir.
Bu Hesaplama Aracı Nasıl Kullanılır?
Önce brüt işletme gelirinizi girin — yani boşluk (doluluk kaybı) ve tahsil edilemeyen alacaklar düşüldükten sonra toplanan kira ve diğer gelirlerin toplamı. Ardından yıllık işletme giderlerinizi girin; bunlar mülk yönetimi, sigorta, emlak vergisi, bakım, faturalar ve onarımları kapsar. Araç, NOI değerinizi ve işletme marjınızı anında hesaplar.
Formül Açıklaması
Formül oldukça basittir: $$\text{NOI} = \text{Brüt İşletme Geliri} - \text{İşletme Giderleri}$$ Önemli bir nokta: NOI hesabına kredi anapara ve faiz ödemeleri, amortisman, sermaye harcamaları (capex) ve gelir vergisi dahil edilmez. Bu kalemler mülkün günlük işletme performansından çok finansman ve muhasebeyle ilgilidir; bunları dışarıda bırakmak farklı mülkleri eşit koşullarda karşılaştırmanıza imkân tanır.
Örnek Hesaplama
Diyelim ki küçük bir apartman yılda 120.000 $ brüt işletme geliri topluyor ve 45.000 $ işletme gideri yapıyor. Bu durumda $$\text{NOI} = 120.000\ \$ - 45.000\ \$ = \mathbf{75.000\ \$}$$ olur. İşletme marjı ise \(75.000\ \$ \div 120.000\ \$ = \%62{,}5\)'tir. Mülkün piyasa değeri 1.000.000 $ ise, kapitalizasyon oranı (cap rate) \(75.000\ \$ \div 1.000.000\ \$ = \%7{,}5\) olur.
Sıkça Sorulan Sorular
NOI'ye kredi ödemesi dahil mi? Hayır. NOI, borç servisinden önce hesaplanır; bu nedenle kredi anaparası ve faizi düşülmez.
İşletme gideri olarak neler sayılır? Mülkü işletmek için yapılan tekrarlayan masraflar: yönetim ücretleri, sigorta, emlak vergisi, faturalar, onarım ve bakım. Sermaye yatırımları (büyük yenilemeler) buna dahil değildir.
NOI negatif olabilir mi? Evet. İşletme giderleri brüt işletme gelirini aşarsa NOI negatif çıkar; bu da mülkün işletme bazında zarar ettiğini gösterir.
