淨營業收入（NOI）計算器

輸入計算

毛營業收入（$）

營業費用（$）

結果

淨營業收入

$75,000

每年

毛營業收入	$120,000
營業費用	$45,000
營業利潤率	62.5%

什麼是淨營業收入（NOI）？

淨營業收入（Net Operating Income，簡稱 NOI）是商用與出租不動產投資中最核心的指標之一，用來衡量一處收益型物業在扣除融資成本與稅金「之前」的營運獲利能力。計算方式是以物業所創造的毛營業收入，減去全部營業費用。投資人與貸款機構常用 NOI 來評估交易、計算資本化率（Cap Rate），並推估物業價值。這套概念在歐美不動產市場（尤其是美國商用地產）廣泛使用，台灣或華語地區在分析包租物業、商辦或店面投報時同樣適用，只是各地的稅制與費用項目會略有不同。

如何使用這個計算器

先輸入毛營業收入，也就是在扣除空置率與租金呆帳之後，所收取的租金與其他收入總額。接著輸入每年的營業費用，項目包括物業管理費、保險、房地產稅（如地價稅、房屋稅）、維護、水電公共費用與修繕等。計算器會立即顯示你的 NOI 與營業利潤率。

公式說明

公式相當簡單：

$$\text{NOI} = \text{毛營業收入} - \text{營業費用}$$

要特別注意，NOI 不包含房貸本金與利息、折舊、資本性支出（大型改建或設備更新）以及所得稅。這些項目屬於融資與會計層面，而非物業日常的營運表現；把它們排除在外，才能在同一基準上公平比較不同物業。

淨營業收入等於營業毛收入減去營業費用。

實例試算

假設一棟小型公寓每年收取 $120,000 的毛營業收入，並產生 $45,000 的營業費用。則 NOI 為

$$\$120{,}000 - \$45{,}000 = \$75{,}000$$

營業利潤率為

$$\$75{,}000 \div \$120{,}000 = 62.5\%$$

若該物業的市場價值為 $1,000,000，資本化率（Cap Rate）便是

$$\$75{,}000 \div \$1{,}000{,}000 = 7.5\%$$

收入逐層經過各項扣除，最終得出淨營業收入數值。

常見問題

NOI 有包含房貸還款嗎？沒有。NOI 是在償還債務「之前」計算的，因此不會扣除房貸的本金與利息。

哪些算是營業費用？指維持物業運作的經常性支出：管理費、保險、房地產稅、水電公共費用、修繕與維護等。大型資本性改良（資本支出）則不列入。

NOI 會出現負值嗎？會。當營業費用超過毛營業收入時，NOI 就會是負數，代表這處物業在營運上正在虧錢。