净营业收入（NOI）计算器

输入计算

毛营业收入（$）

运营支出（$）

结果

净营业收入

$75,000

每年

毛营业收入	$120,000
运营支出	$45,000
营业利润率	62.5%

什么是净营业收入（NOI）？

净营业收入（Net Operating Income，简称 NOI）是商业地产和出租物业中的核心指标，用来衡量一处创收物业在扣除融资成本和税费之前的盈利能力。它的算法是：用物业产生的毛营业收入，减去所有运营支出。投资人和放贷机构常用 NOI 来评估交易、计算资本化率（cap rate，即资本化率/收益率），并据此估算物业价值。这一概念在欧美房地产投资中应用广泛；在中国大陆，类似的"净营业收入"思路也用于商业地产和长租公寓的运营分析，但具体的费用口径和税务处理会因当地规则而有所不同。

如何使用本计算器

先填入毛营业收入——也就是在扣除空置损失和坏账（租金未收回）之后，实际收到的租金及其他收入合计。然后填入年度运营支出，通常包括物业管理费、保险费、房产税、日常维护、水电能源费以及维修费用。计算器会立即给出你的 NOI 和营业利润率。

公式详解

公式非常简单：

$$\text{NOI} = \text{毛营业收入} - \text{运营支出}$$

需要特别注意的是，NOI 不包含按揭贷款的本金和利息、折旧、资本性支出以及所得税。这些项目属于融资和会计层面的因素，与物业日常的运营表现无关。把它们排除在外，才能让不同物业在同一标准下进行公平比较。

净营业收入等于营业毛收入减去营业费用。

实例演算

假设一栋小型公寓楼每年的毛营业收入为 $120,000，运营支出为 $45,000。那么 NOI 就是

$$\$120{,}000 - \$45{,}000 = \$75{,}000$$

营业利润率为 \(\$75{,}000 \div \$120{,}000 = 62.5\%\)。如果该物业的市场价值为 $1,000,000，那么其资本化率（cap rate）就是 \(\$75{,}000 \div \$1{,}000{,}000 = 7.5\%\)。

收入逐层经过各项扣除，最终得出净营业收入数值。

常见问题

NOI 包含按揭月供吗？不包含。NOI 是在偿还债务之前计算的，因此不会扣除按揭贷款的本金和利息。

哪些算作运营支出？指维持物业正常运转的经常性开支：管理费、保险费、房产税、水电能源费、维修费和日常维护费用。资本性改造（大额升级改造）不计入其中。

NOI 会是负数吗？会。如果运营支出超过毛营业收入，NOI 就会为负，说明该物业在运营层面正处于亏损状态。