純営業収益（NOI）とは？
純営業収益（NOI：Net Operating Income）は、商業用・賃貸用の不動産投資で用いられる中心的な指標で、借入金の返済や税金を考慮する前の段階で、その物件がどれだけの収益を生み出すかを測るものです。物件が稼ぎ出す総営業収入から、すべての運営費を差し引いて算出します。投資家や金融機関は、このNOIを使って案件を評価したり、還元利回り（キャップレート）を計算したり、物件価値を見積もったりします。なお、NOIは欧米の不動産投資で特に広く使われる概念で、日本でも収益物件の評価（直接還元法など）で同様の考え方が採用されています。
この計算ツールの使い方
まず総営業収入（Gross Operating Income）を入力します。これは、空室や貸倒れによる損失を差し引いたうえで実際に受け取れる賃料やその他の収入の合計額です。次に、年間の運営費（Operating Expenses）を入力します。運営費には、管理費、保険料、固定資産税、メンテナンス費、水道光熱費、修繕費などが含まれます。入力すると、NOIと営業利益率がその場で表示されます。
計算式の解説
計算式はシンプルです。$$\text{NOI} = \text{総営業収入} - \text{運営費}$$ここで重要なのは、NOIには住宅ローンの元金・利息、減価償却費、資本的支出（大規模修繕など）、所得税が含まれないという点です。これらは物件の日々の運営成績ではなく、資金調達や会計処理に関わる項目です。これらを除外することで、異なる物件どうしを同じ土俵で比較できるようになります。
計算例
たとえば、ある小規模なアパートが年間120,000ドルの総営業収入を得て、運営費が45,000ドルかかったとします。この場合のNOIは、$$120{,}000\text{ドル} - 45{,}000\text{ドル} = 75{,}000\text{ドル}$$営業利益率は \(75{,}000 \div 120{,}000 = 62.5\%\) となります。さらに、この物件の市場価値が1,000,000ドルだとすると、キャップレートは \(75{,}000 \div 1{,}000{,}000 = 7.5\%\) になります。
よくある質問（FAQ）
NOIには住宅ローンの返済額が含まれますか？ いいえ。NOIは借入金の返済（デットサービス）を差し引く前の段階で計算するため、ローンの元金・利息は含まれません。
運営費には何が含まれますか？ 物件を運営するために継続的にかかる費用です。具体的には、管理費、保険料、固定資産税、水道光熱費、修繕費、メンテナンス費などが該当します。大規模な資本的改善（バリューアップ投資など）は含まれません。
NOIがマイナスになることはありますか？ はい。運営費が総営業収入を上回った場合、NOIはマイナスになります。これは物件の運営が赤字に陥っていることを示すサインです。
