実質家賃（ネット・エフェクティブ・レント）とは？
実質家賃（Net Effective Rent／NER）とは、フリーレント（無料賃料）を契約期間全体にならして割り戻したときに、入居者が実際に負担することになる平均月額家賃のことです。貸主は入居者を集めるために、この低く見える実質家賃を広告に載せることが多いのですが、実際に毎月請求される表面家賃（グロス賃料）はそれよりかなり高い場合があります。物件を比較したり、契約条件を交渉したり、正確に資金計画を立てたりするうえで、この2つの数字を理解しておくことは欠かせません。なお、この考え方はアメリカの賃貸市場（特にニューヨークなど）で広く使われるもので、日本の「フリーレント付き賃貸」にも応用できますが、商習慣や礼金・更新料といった独自の費用は別途考慮が必要です。
この計算ツールの使い方
表面家賃（賃料が請求される月に支払う表示価格）、契約期間（月数）、そして特典として提供されるフリーレントの月数を入力してください。実質的な月額家賃に加えて、契約期間を通じて支払う総額、表面家賃と比べた毎月の節約額、そしてフリーレント特典の総額（金額換算）が表示されます。
計算式の解説
実質家賃は次の式で求めます。
$$\text{NER} = \frac{R \times M - F \times R}{M}$$
ここで \(R\) は表面家賃（月額）、\(M\) は契約期間（月数）、\(F\) はフリーレントの月数です。わかりやすく言えば、実際に支払う総額（無料でない月の表面家賃の合計）を求め、それを契約期間の全月数で割りならす、ということです。
計算例
たとえば表面家賃が月額3,000ドル、契約期間が12か月、フリーレントが1か月だとします。支払総額＝$$3{,}000\text{ドル} \times (12 - 1) = 33{,}000\text{ドル}$$これを12か月にならすと、実質家賃は $$33{,}000\text{ドル} \div 12 = \textbf{月額2{,}750ドル}$$となります。表面家賃と比べると毎月250ドルの節約となり、フリーレント特典の総額は3,000ドルに相当します。
よくある質問（FAQ）
なぜ貸主は実質家賃を広告に出すのですか？ 月額が安く見えるため、物件の競争力が高まるからです。実際には、賃料が請求される月の支払額（表面家賃）はもっと高くなります。
どちらの数字を基準に家計を組めばよいですか？ 毎月の資金繰りは表面家賃を基準に考えてください。無料でない月に実際に支払うのはこの金額だからです。実質家賃は、契約全体のお得度を比較するときだけの目安として使いましょう。
契約更新後はどうなりますか？ 新たに特典を交渉しない限り、更新後は通常、表面家賃に戻ります。つまり、低い実質家賃が適用されるのは多くの場合、最初の契約期間だけです。
