Mortgage Puan Hesaplayıcı Nedir?
İndirim puanları (discount points), mortgage faiz oranınızı "satın alarak" düşürmek için kapanış sırasında bankaya peşin ödediğiniz ücretlerdir. Bir puan, kredi tutarının %1'ine denk gelir ve genellikle faiz oranınızı yüzdenin küçük bir bölümü kadar aşağı çeker. Bu hesaplayıcı (ABD tarzı sabit faizli mortgage kredileri için), puanların size tam olarak ne kadara mal olduğunu, her ay ne kadar tasarruf ettiğinizi ve bu maliyetin kaç ayda kendini geri ödediğini gösterir. Not: Bu araç ABD piyasasına özgüdür; Türkiye'deki konut kredisi uygulamalarında "indirim puanı" gibi doğrudan bir karşılık bulunmaz, ancak peşin masraf karşılığında faiz indirimi mantığı benzer şekilde değerlendirilebilir.
Nasıl Kullanılır?
Kredi tutarınızı, indirim puanı sayısını, puansız faiz oranını, puanlı (daha düşük) faiz oranını ve kredi vadesini yıl cinsinden girin. Hesaplayıcı her iki orana göre aylık anapara ve faiz ödemenizi, aylık tasarrufunuzu ve ay cinsinden başabaş noktasını hesaplar.
Formül
Puanların maliyeti kredi tutarı × (puan ÷ 100) şeklinde bulunur. Her aylık ödeme, amortisman formülüyle hesaplanır;
$$M = P \cdot \frac{i\,(1+i)^{n}}{(1+i)^{n}-1}$$burada \(i\) aylık faiz oranı, \(n\) ise toplam ödeme sayısıdır. Başabaş süresi ise puanların maliyeti ÷ aylık tasarruf ile bulunur.
$$\begin{gathered} \text{Başabaş} = \frac{\text{Puanların Maliyeti}}{M_{\text{önce}} - M_{\text{sonra}}} \\[1.5em] \text{burada}\quad \left\{ \begin{aligned} \text{Maliyet} &= \text{Kredi} \cdot \frac{\text{Puan}}{100} \\ M &= \text{Kredi} \cdot \frac{r\,(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1} \\ r &= \frac{\text{Oran}}{1200},\quad n = 12 \cdot \text{Yıl} \end{aligned} \right. \end{gathered}$$
Örnek Hesaplama
300.000 $ tutarındaki bir kredide 1 puan 3.000 $ maliyetindedir. %7 faizle 30 yıl vadede aylık ödeme yaklaşık 1.995,91 $; %6,75 faizle bu rakam yaklaşık 1.945,79 $'a düşer — yani ayda \(1995{,}91 - 1945{,}79 = 50{,}13\ \$\) tasarruf. Başabaş \(= 3.000\ \$ \div 50{,}13\ \$ \approx 59{,}9\) ay, kabaca 5 yıl. Krediyi bu süreden daha uzun tutarsanız, ödediğiniz puanlar kendini amorti eder.
Sıkça Sorulan Sorular
Puan ödemek her zaman mantıklı mıdır? Yalnızca krediyi başabaş noktasını geçecek kadar elinizde tutarsanız. Daha erken satar veya yeniden finanse ederseniz (refinance) zarar edersiniz.
Bir puan her zaman %0,25 indirim mi sağlar? Hayır — puan başına faiz indirimi bankaya ve piyasa koşullarına göre değişir.
Puanlar vergiden düşülebilir mi? ABD'de, birincil konut alımında ödenen puanlar çoğu zaman vergiden düşülebilir; kesin bilgi için bir vergi uzmanına danışın. Türkiye'deki vergi kuralları farklıdır.
