모기지 포인트 계산기란?
할인 포인트(discount points)는 모기지 금리를 낮추기 위해 클로징(closing) 시점에 대출 기관에 미리 지불하는 선납 수수료입니다. 1포인트는 대출금의 1%에 해당하며, 보통 금리를 소수점 단위로 인하해 줍니다. 이 계산기는 미국식 고정금리 모기지를 기준으로 포인트에 드는 비용, 매달 절약되는 금액, 그리고 그 비용을 회수하는 데 걸리는 손익분기 기간(개월)을 정확히 알려 줍니다. 참고로 이 도구는 미국 주택담보대출 구조에 맞춰져 있으며, 한국의 주택담보대출 등 다른 나라의 제도와는 적용 방식이 다를 수 있습니다.
사용 방법
대출금, 구매할 할인 포인트 수, 포인트를 적용하지 않았을 때의 금리, 포인트를 적용했을 때의 (더 낮은) 금리, 그리고 대출 기간(년)을 입력하세요. 계산기는 각 금리에 따른 월 원리금 상환액과 매달 절약되는 금액, 그리고 손익분기점에 도달하는 개월 수를 자동으로 계산합니다.
계산 공식
포인트 비용은 \(\text{대출금} \times (\text{포인트} \div 100)\)입니다. 월 상환액은 원리금 균등상환 공식
$$M = P \cdot i \cdot \frac{(1+i)^{n}}{(1+i)^{n} - 1}$$로 계산하며, 여기서 \(i\)는 월 이자율, \(n\)은 총 납입 횟수입니다. 손익분기점은 \(\text{포인트 비용} \div \text{월 절약액}\)으로 구합니다.
실제 예시
30만 달러($300,000) 대출에서 1포인트는 $3,000입니다. 금리 7%, 30년 상환이면 월 상환액은 약 $1,995.91이고, 6.75%로 낮추면 약 $1,945.79로 줄어 매달 $50.13를 아낄 수 있습니다. 손익분기점은 \(\$3{,}000 \div \$50.13 \approx 59.9\)개월, 즉 약 5년입니다. 이 기간보다 오래 대출을 유지한다면 포인트 구매가 이득이 됩니다.
자주 묻는 질문
포인트는 항상 이득인가요? 손익분기점을 넘겨 모기지를 유지할 때만 이득입니다. 그 전에 집을 팔거나 리파이낸싱하면 오히려 손해입니다.
1포인트는 항상 금리 0.25% 인하인가요? 아닙니다. 포인트당 금리 인하 폭은 대출 기관과 시장 상황에 따라 달라집니다.
포인트는 세금 공제가 되나요? 미국에서는 주거용 주택 구입 시 지불한 포인트가 세금 공제 대상이 되는 경우가 많습니다. 정확한 내용은 세무 전문가와 상담하세요. (한국 등 다른 국가는 세제가 다릅니다.)
