Máy tính điểm chiết khấu vay mua nhà là gì?
Điểm chiết khấu (discount points) là khoản phí trả trước cho ngân hàng cho vay ngay khi hoàn tất hồ sơ (closing) để "mua giảm" lãi suất khoản vay mua nhà của bạn. Mỗi điểm có giá bằng 1% số tiền vay và thường giúp hạ lãi suất xuống một phần nhỏ của điểm phần trăm. Công cụ này áp dụng cho các khoản vay mua nhà lãi suất cố định kiểu Mỹ (US fixed-rate mortgage), cho bạn biết chính xác chi phí của các điểm này, mỗi tháng bạn tiết kiệm được bao nhiêu, và cần bao nhiêu tháng để hòa vốn. Lưu ý: đây là cơ chế đặc thù của thị trường vay mua nhà tại Mỹ; các quy định và sản phẩm vay tại Việt Nam có thể khác.
Cách sử dụng
Nhập số tiền vay, số điểm chiết khấu, lãi suất khi chưa mua điểm, lãi suất (thấp hơn) sau khi mua điểm, và thời hạn vay tính theo năm. Công cụ sẽ tính khoản trả gốc và lãi hàng tháng ở mỗi mức lãi suất, số tiền tiết kiệm mỗi tháng, và thời điểm hòa vốn tính theo tháng.
Công thức
Chi phí mua điểm là số tiền vay × (số điểm ÷ 100). Mỗi khoản trả hàng tháng dùng công thức tính khấu hao \(M = P\cdot i\cdot(1+i)^n / ((1+i)^n - 1)\), trong đó i là lãi suất theo tháng và n là tổng số kỳ trả. Thời điểm hòa vốn là chi phí mua điểm ÷ tiền tiết kiệm hàng tháng.
$$\text{Break-even} = \frac{\text{Cost of Points}}{M_{\text{before}} - M_{\text{after}}}$$
$$\text{where}\quad \left\{ \begin{aligned} \text{Cost} &= \text{Loan} \cdot \frac{\text{Points}}{100} \\ M &= \text{Loan} \cdot \frac{r\,(1+r)^{n}}{(1+r)^{n}-1} \\ r &= \frac{\text{Rate}}{1200},\quad n = 12 \cdot \text{Years} \end{aligned} \right.$$
Ví dụ minh họa
Với khoản vay 300.000 USD, 1 điểm có giá 3.000 USD. Ở mức 7% trong 30 năm, khoản trả hàng tháng khoảng 1.995,91 USD; ở mức 6,75% nó giảm còn khoảng 1.945,79 USD — tiết kiệm được 50,13 USD mỗi tháng. Hòa vốn = \(3{.}000 \text{ USD} \div 50{,}13 \text{ USD} \approx 59{,}9\) tháng, tức khoảng 5 năm. Nếu bạn giữ khoản vay lâu hơn mốc này thì việc mua điểm sẽ có lời.
Câu hỏi thường gặp
Mua điểm có luôn đáng không? Chỉ đáng khi bạn giữ khoản vay quá thời điểm hòa vốn. Nếu bán nhà hoặc tái cấp vốn (refinance) sớm hơn, bạn sẽ bị lỗ.
Một điểm có luôn giảm 0,25% không? Không — mức giảm lãi suất cho mỗi điểm thay đổi tùy ngân hàng và điều kiện thị trường.
Điểm chiết khấu có được khấu trừ thuế không? Tại Mỹ, điểm chiết khấu khi mua nhà ở chính thường được khấu trừ thuế; hãy hỏi ý kiến chuyên gia thuế. Quy định này không áp dụng cho người nộp thuế tại Việt Nam.
