ما هي حاسبة نقاط الرهن العقاري؟
نقاط الخصم هي رسوم تُدفع مقدّمًا للمُقرض عند إتمام الصفقة بهدف "شراء" سعر فائدة أقل على الرهن العقاري. تكلّف النقطة الواحدة 1% من قيمة القرض، وعادةً ما تخفض سعر الفائدة بنسبة جزئية من النقطة المئوية. تعمل هذه الحاسبة وفق نظام الرهون العقارية الأمريكية ذات السعر الثابت، وتوضّح لك بدقة تكلفة النقاط، ومقدار توفيرك شهريًا، وعدد الأشهر اللازمة للوصول إلى نقطة التعادل. تجدر الإشارة إلى أن هذا النظام خاص بالسوق الأمريكية، وقد تختلف القواعد المتّبعة في الدول العربية ومع المصارف الإسلامية اختلافًا كبيرًا.
طريقة الاستخدام
أدخِل قيمة القرض، وعدد نقاط الخصم، وسعر الفائدة من دون نقاط، والسعر الأقل بعد إضافة النقاط، ومدة القرض بالسنوات. ستحسب الأداة القسط الشهري للأصل والفائدة عند كل سعر، ومقدار التوفير الشهري، ونقطة التعادل بالأشهر.
المعادلة
تُحسب تكلفة النقاط بالمعادلة: قيمة القرض × (عدد النقاط ÷ 100). ويُحسب القسط الشهري وفق معادلة الإطفاء:
$$M = \text{P} \cdot \frac{i\,(1+i)^{n}}{(1+i)^{n}-1}$$حيث \(i\) هو السعر الشهري و\(n\) عدد الأقساط. أما نقطة التعادل فهي: تكلفة النقاط ÷ التوفير الشهري.
مثال تطبيقي
على قرض قيمته 300,000 دولار، تكلّف النقطة الواحدة 3,000 دولار. عند سعر فائدة 7% على مدى 30 عامًا يبلغ القسط نحو 1,995.91 دولار، وبسعر 6.75% ينخفض إلى نحو 1,945.79 دولار — أي بتوفير قدره 50.13 دولار شهريًا. ومن ثَمّ تكون نقطة التعادل \(= 3000 \div 50.13 \approx 59.9\) شهرًا، أي خمس سنوات تقريبًا. فإذا احتفظت بالقرض مدة أطول من ذلك، فإن دفع النقاط يصبح مُجديًا.
الأسئلة الشائعة
هل دفع النقاط مُجدٍ دائمًا؟ لا، إلا إذا احتفظت بالرهن العقاري بعد بلوغ نقطة التعادل. أما إذا بعت العقار أو أعدت تمويل القرض قبل ذلك، فستخسر مالك.
هل تخفض النقطة الواحدة السعر بـ 0.25% دائمًا؟ لا، فمقدار خفض السعر مقابل كل نقطة يتفاوت بحسب المُقرض وظروف السوق.
هل النقاط قابلة للخصم الضريبي؟ في الولايات المتحدة، غالبًا ما تكون النقاط المدفوعة عند شراء المسكن الرئيسي قابلة للخصم الضريبي؛ ويُنصح باستشارة مختص ضرائب. علمًا أن هذه القاعدة لا تنطبق على الأنظمة الضريبية في الدول العربية.
