이 계산기의 기능
모기지 리파이낸스 계산기는 현재 보유 중인 주택담보대출과 새로 제안받은 대출 조건을 나란히 비교해 줍니다. 새 대출의 원리금(원금+이자) 월 상환액, 매월 얼마를 절약할 수 있는지, 그리고 손익분기점 — 즉 매월 절감되는 금액으로 리파이낸스에 들어간 클로징 비용(closing costs)을 회수하는 데 걸리는 개월 수 — 를 한눈에 보여줍니다.
참고로 이 계산기는 미국식 모기지 리파이낸스(재융자) 구조를 기준으로 설계되었습니다. 한국의 주택담보대출 대환(갈아타기)은 중도상환수수료, LTV·DSR 규제, 대출 갈아타기 인프라(원스톱 대환 서비스) 등 적용 규칙이 다르므로, 한국 대출에 적용할 때는 개념적 참고용으로 활용하시기 바랍니다.
사용 방법
먼저 현재 대출 잔액, 현재 금리와 남은 상환 기간을 입력하세요. 이어서 새 대출의 금리, 상환 기간, 그리고 예상 클로징 비용을 입력하면 됩니다. 계산기는 기존 상환액과 새 상환액, 두 금액의 월 차이, 그리고 초기 비용을 회수하는 데 걸리는 기간을 계산해 줍니다.
계산 공식 설명
월 상환액은 표준 원리금 균등상환 공식
$$M = P \cdot \frac{i(1+i)^n}{(1+i)^n - 1}$$으로 계산합니다. 여기서 \(P\)는 대출 잔액, \(i\)는 월 이자율(연이율을 12로 나눈 뒤 다시 100으로 나눈 값), \(n\)은 총 상환 개월 수입니다. 매월 절감액은 기존 상환액에서 새 상환액을 뺀 값이며, 손익분기점은 클로징 비용을 매월 절감액으로 나눈 값입니다.
$$\text{Break-even} = \frac{\text{Closing Costs}}{\text{Old Payment} - \text{New Payment}}$$
계산 예시
잔액 $250,000를 연 6.5%·25년 조건에서 연 5.0%·30년 조건으로 리파이낸스하는 경우를 살펴봅시다. 기존 상환액은 약 월 $1,688.02, 새 상환액은 약 월 $1,342.05입니다. 따라서 매월 약 $345.96를 절약하게 됩니다. 클로징 비용이 $4,000이라면 손익분기점은 \(4000 \div 345.96 \approx 11.6\)개월입니다.
자주 묻는 질문
상환 기간을 늘리면 정말 돈을 아끼는 건가요? 기간을 늘리면 월 상환액이 줄어 매달 현금 흐름에 여유가 생깁니다. 다만 대출 전체 기간으로 보면 총 이자 부담은 오히려 더 커질 수 있습니다.
손익분기점이란 무엇인가요? 누적된 월 절감액이 클로징 비용과 같아지는 시점입니다. 이 시점을 충분히 지나서까지 주택을 보유할 계획이라면 리파이낸스가 유리한 경우가 많습니다.
세금과 보험료도 포함되나요? 아니요. 이 계산기는 원금과 이자만 계산합니다. 재산세나 주택보험료 같은 에스크로(escrow) 항목은 포함되지 않습니다.
